Vietnam News Letter Vol. 6
베트남 건축비 내역
2008년 5월 30일
한재진 (cult1212@gmail.com; +84-93-373-8880)
부동산 프로젝트라는 것이 적절한 토지를 저렴하게 매입하여 건축비 절약하고 잘 판매하면 돈 남는 비교적 간단한 논리에서 진행이 가능한 자산 프로젝트라고 말할 수도 있음.
프로젝트의 수익성에 가장 큰 영향력을 끼치는 것은 부지의 조건과 가격, 그리고 입지 조건에 달려 있으며 지역의 향후 발전 계획, 현지의 경제 상황과 부동산 수요/공급 등이 맞물려 궁극적으로 부지 매입 가격과 상품인 건축물 판매 가격이 결정되며 사업의 성패를 달리함.
최근 검토한 외곽지역의 아파트 건축 프로젝트를 검토하여 보면 토지 매입에 소요되는 비용은 전체 프로젝트 예상 매출의 10~15% 수준이며 가장 큰 비용 부분은 건축비로서 45~50%를 차지하고 있음.
경제 성장이 어느 정도 이루어 지고 비교적 안정된 물가 체계를 지닌 국가에서는 해당 건축비 부분은 거의 고정된 상태로 디자인의 특성에 따라, 그리고 시공사의 브랜드력에 따른 마진 격차에 따라 달라지는 성격을 지니나 베트남과 같은 개발 중인 국가의 경우, 국가 정책상 과거 통제된 가격 체계의 국제 가격 체계로의 접근, 급격한 경제 성장과 물가 상승률 등으로 인하여 건축비의 상승 속도가 빠른 특성을 보임.
급변하는 경제 체계에서 규제 특성으로 인하여 사업 계획 수립과 실제 공사 시기의 격차가 큰 베트남 및 기타 개발 도상국가의 부동산 개발 사업에 있어 건축비의 적절한 예상은 수익성의 적절한 판단에 큰 영향을 발휘함.
부동산 개발 프로젝트 수익성에 지대한 영향을 미치는 건축비가 최근 원자재 가격 파동, 베트남 물가 상승으로 인한 인건비 상승 등으로 천정 부지로 치솟고 있음.
과거 05년말 300불 대에서 중급 아파트의 건축이 가능하던 것이 07년 중반 400불 수준으로 논의가 되었고 07년말에는 500불, 그리고 현재는 약 600불~700불 수준이 최하 수준으로 논의되고 있음.
베트남은 기초 공사가 완료한 시점에서 분양이 허용되며 지난해 분양 완료한 프로젝트들이 건축비의 큰 변동으로 인하여 수익성에 큰 타격을 입고 분양을 취소하거나 건축을 연기하는 상황이 발생하고 있음.
문제는 이러한 건축비에 대하여 개발자들이 실질적인 기초 내역에 대한 이해 없이 일반적으로 수동적인 자세를 견지하며 그때 그때마다 설계사나 건축회사에 문의하는 형식으로 수익성을 분석하거나 과거의 수치를 그대로 적용하여 수익성을 주장하는 현실임.
한국의 경우, 건축비의 세부 내역은 외주비, 자재비, 인건비, 장비 대여비 등으로 나뉘나 여기서는 100% 외주를 가정하여 분석함. 또한 개발회사의 내부 경비 부분, 설계비, 인허가 비용과 기타 제비용 등은 직접 건축비와 별도로 취급하여 여기에서는 취급하지 않음.
투자자를 효과적으로 유인해야 하는 개발자 입장에서 해당 국가 및 지역 건축비의 세부 특성을 이해하고 이에 대한 향후 전망을 통하여 개발자들에게 일정 수준의 비용 추측 능력이 향상되고 투자 연결에 있어 적절한 논리로 발전되었으면 함.
직접 건축비의 기본 요소는 자재, 인력, 그리고 장비로 구성되어 있음.
건축물의 특성에 따라 달라지겠지만 2007년 기준하여 일반적으로 베트남에 있어 세 요소의 구성비는 고급아파트의 경우 자재 70%, 인건비 20%, 장비 10% 선이며 중급의 경우, 자재 60%, 인건비 25%, 장비 15% 수준으로 파악되고 있음.
이러한 각 부분의 비용을 2000년 기준하여 과거 추이를 살펴 보면 단위 면적당 인력에 대한 비용이 2007년 3.5배 상승하였으며 자재와 장비의 경우 약 1.5배 상승하였음.
(표1: 각 비용 요소별 가격 Index)
index 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Material 100 101 104 117 139 139 140 154
Labor 100 117 140 163 178 234 288 346
Machine 100 103 107 109 111 123 138 149
출처: 베트남 건축 협회 통계 자료 (2008년)
세 비용 요소 중에서 기간내 가장 큰 폭의 상승을 보인 부분은 인건비 부분으로 2000년 구성 비중으로 11% 수준이던 것이 07년 평균 23% 수준으로 비중을 확대하였음.
(표2: 년도별 각 비용요소 비중)
Proportion 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Material 74% 72% 71% 71% 74% 70% 66% 65%
Labor 11% 13% 15% 15% 15% 18% 21% 23%
Machine 15% 15% 14% 13% 12% 12% 13% 13%
출처: 베트남 건축 협회 통계 자료 (2008년), 자체 분석
2006년 약 40,000동 수준이던 단순 노임 일당이 2007년말 60,000선으로 상승하였으며 최근에는 80,000동(한화 5000원 수준)으로 급상승하였음.
이러한 상승 추세는 도시 지역 생활에 필요한 생계비가 물가 상승과 생활의 개선에 의하여 지속적으로 증가하고 있다는 측면에서 앞으로도 CPI 지수 이상으로 지속적인 상승이 예상됨.
전체적인 금액에 있어서 환율의 변화와 건축 양식에 따라 변화될 것이나 07년 일반적인 아파트 평균 건축비(설계비 등 기타 비용 제외)를 450불 선으로 감안한 개략적인 분석에 따르면 2000년 아파트 평균 건축비는 자재의 특성 등에 따라 달라질 것이나 동일 수준의 아파트 기준 약 260불 수준이었음.
(표3; 평방미터당 각 요소별 USD비용)
USD 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Material 190 192 198 222 264 264 266 293
Labor 29 34 41 48 52 68 84 101
Machine 38 39 40 41 42 46 52 56
total 257 265 279 311 358 379 402 450
출처: 베트남 건축 협회 통계 자료 (2008년), 자체 분석
각 구성 요소별 연간 단위 비용 증가를 살펴 보면 과거 90년대 중후반의 건축붐에 이어 03년과 04년 베트남에 대한 투자가 급증하며 2차 건축붐이 불었고 이러한 건축붐 속에서 자재비의 급격한 상승을 경험하였음. 또한 뒤이어 05년 이후 도시민 생활 환경의 급격한 개선, 도시 물가의 급격한 상승에 따라 인건비 부분이 현재까지 지속적으로 상승하는 모습을 보여주고 있음.
(표4: 각 요소별 USD 비용 연상승률)
Growth Rate 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Material 0.0% 1.0% 3.0% 12.5% 18.8% 0.0% 0.7% 10.0%
Labor 0.0% 17.0% 19.7% 16.4% 9.2% 31.5% 23.1% 20.1%
Machine 0.0% 3.0% 3.9% 1.9% 1.8% 10.8% 12.2% 8.0%
출처: 베트남 건축 협회 통계 자료 (2008년), 자체 분석
건축비 향후 동향을 판단하기 위하여 호치민시내 중심부에 위치한 실 프로젝트의 세부 요소들을 검토하고 이를 기반하여 각 건축물 특성 및 공정 특성에 따른 필요 자재 수요량, 인력 수요량 등을 정량화하고 이에 대하여 향후 예측을 통하여 전반적인 단위당 건축비를 판단함.
샘플 프로젝트는 1군 중심부에 위치하며 토지 면적 2,964 평방미터, 건폐율 50.5%, 지하 3층, 지상 22층의 최고급 아파트 건축물임.
총 건축 면적은 34,617.3 평방미터(지하 3개층 제외)이며 2007년말 기준 총 건축비 예산은 360,639 million VND이었으며 단위 면적당 건축비는 513.3 USD 임.
전체 건축비 중에서 주요 공정별 건축비 내역을 검토하면 지하 기초 및 벽 작업 등에 총 64,596 million VND이며 전체의 18%를 차지하고 있음.
이중 Foundation 기초 공사비가 29,162 mil이며 파일링을 포함한 벽면 작업 공사비가 35,434 mil임.
전체 건축 Frame 및 Structure 건축비가 총 69,231 mil으로서 총 공사비의 19%를 차지하였으며 마감 작업 총비용이 114,313 mil으로 전체의 32%를 차지하였음.
추가적으로 내부 전기 배선, 인테리어, 조경 등에 112,499 mil 이 소요 예정이었음.
(표5; 각 공정별 단위 비용 분석)
총비용
(Mil VND) 비중 단위 비용 (VND) 단위 비용
(USD)
Underground 64596 17.9% 1,484,648 91.93
Frame & Structure 69231 19.2% 1,591,177 98.52
Finishing 114313 31.7% 2,627,323 162.68
Others 112499 31.2% 2,585,631 160.10
360639 100.0% 8,288,780 513.24
출처: 자체 분석, 실 프로젝트 자료
각 공정별 개별적인 투입 요소의 비중은 일반적으로 아래와 같은 것으로 알려져 있음. 물론 건축의 특성에 따라 일반화하기 어려운 측면이 많으나 베트남 일반 아파트 건축물에 대하여 2007년말 기준하여 분석함.
(표6: 각 공정별 비용 요소 비중)
비중 Concrete Labor/Equipment Other Materials
Underground 75% 25% 0%
Frame & Structure 75% 25% 0%
Finishing 0% 50% 50%
Others 0% 50% 50%
출처: 자체 분석, 전문가 인터뷰 (2008년 5월)
개략적으로 지하 및 지상 구조물에 있어 투입 요소의 75%는 Concrete 구조물에 소요되며 잔여 부분이 인력과 장비로 사용되었음. 마감작업과 전기/조경 작업의 경우, 인력/장비와 자재가 약 5:5 수준으로 투입되었음.
(표7: 각 공정별 비용 요소별 USD 비용, 2007년말 기준)
USD/sqm Concrete Labor/Equipment Other Materials
Underground 69 23 -
Frame & Structure 74 25 -
Finishing - 81 81
Others - 80 80
143 209 161
출처: 자체 분석
작년말 기준하여 전체 단위당 건축비를 세부화하면 전체 건축비에 있어 평방미터당 총 자재비용이 304불 수준 투입되었으며 인력과 장비 비용이 209불 수준으로 이중 장비의 비용이 약 55불이며 인건비 부분이 154불 소요되었음. 인건비 부분의 경우 작년 단순 노임 일당 기준하여 평방미터 당 공사 완료까지 약 41 Man Day가 투입되었음.
건축 인건비는 생필품 CPI와 밀접한 관계를 가지고 증가하며 호치민시 인당 GNI 성장률과도 밀접한 관계를 지녀 양 지표의 높은 부분을 따라가는 성격을 지님. 실제로 작년말 대비 현재까지 인상폭은 33% 수준으로 파악되고 있으며 최근 급상승한 생필품 CPI 상승률과 거의 유사함.
건축 노무자의 특성상 생필품 인상률 이하의 노무비 인상에 대하여 즉각적으로 이동이 나타나며 수요가 감소하더라도 해당 부분 인상은 지속된다는 측면에서 향후 상반기 건축붐의 감소에도 크게 영향을 받지는 않을 전망임.
장비 비용의 경우, 과거 대비 금리의 인상으로 인상 부분이 있을 것으로 판단하나 최근 건축붐이 가라 앉으며 수요가 안정된 상황으로 작년말과 동일 취급함.
기타 자재의 경우, 다양한 공산품을 포함하며 전반적으로 공산품 CPI와의 연계상에서 이해가 가능하며 공산품 CPI 상승률을 가정함 (08년 5월까지 약 10% 가정).
Concrete의 경우, 주요 원료 철근, 시멘트가 주된 원료로서 원료 시세에 즉각적으로 반응하며 국내의 물가 정책에 따른 시차나 관세 격차가 존재하나 상승률에 있어서는 국제 시세를 따라 움직이는 특성을 지님.
(표8: Concrete 공정 요소별 투입 단위 및 단가 추이)
톤당 투입 단위 단위 가격 Concrete 톤당 단가
2007년말 2008년 5월 2007년말 2008년 5월
철근 120 8000 16000 960,000 1,920,000
시멘트 400 1000 2000 400,000 800,000
자갈 1 120000 200000 120,000 200,000
모래 0.7 80000 150000 56,000 105,000
총계 1,536,000 3,025,000
단위: 철근(kg), 시멘트(kg), 자갈 및 모래 (큐빅 미터)
출처: 시장 조사, 전문가 인터뷰
작년말 이후 각 세부적인 Concrete의 요소(철근, 시멘트, 자갈, 모래) 가격들이 현재까지 2배 상승하였음. (구성 요소 세부 내역: Appendix 참조)
위의 가정하에서 기존 샘플 아파트의 기준 평균 건축 단가는 평방미터당 단위 원가는 약 725 USD 수준일 것으로 판단됨.
(표8: 각 공정별 비용 요소별 USD 비용, 2008년 5월말 기준)
USD/sqm Concrete Labor/Equipment Other Materials
Underground 138 29 -
Frame & Structure 148 31 -
Finishing - 101 89
Others - 100 88
286 260 178
출처: 자체 분석
추가적으로 향후 금년 말까지 생필품 CPI 가 현 수준에서 안정화 혹은 하락이 예상되나 기본적으로 인상된 건축 인건비는 하락하지 않을 전망이며 공산품 CPI는 연말까지 10% 수준에서 안정화 전망하며 5월말 기준 건축 단가에서 큰 변화는 없을 전망임.
단, Concrete의 경우 세부 요소의 향후 전망이 엇갈리게 나타남.
국내 자재인 자갈과 모래의 경우, 금년 초반 건축붐으로 인한 품귀 현상의 반영으로 가격이 2배 가량 올랐으나 향후 연말까지 우기의 수요 감소에 따라 현 수준 내지 약간의 하락이 나타날 것으로 판단되며 약 20% 하락을 감안함.
국제가에 연동 받아야 하는 철근 및 시멘트의 경우, 금년 6월말까지 정부의 통제 노력에 의하여 일정 수준 국제 가격의 흐름과 격차를 가지고 있는 상황으로 파악되며 금년 말까지 진행될 추가적인 국제 원자재 상승과 국내 물가 통제의 반등 부분을 감안시 향후 추가적으로 약 30% 가량 상승 여력 있을 것으로 판단됨.
이에 따라 Concrete의 가격은 5월말 기준 대비 25% 가량 상승 압박을 받을 것이며 이에 따른 금년말 기준 건축 단가는 환율 변동을 미감안시 약 780불 수준에서 진행될 것으로 판단됨.
중기적으로 최근 급격한 원자재 가격 상승은 연말을 지나 안정될 전망이며비록 가격 하락은 나타나지 않더라도 당분간 프로젝트 수익성 분석에 있어 본 780불에서 인건비 상승을 감안한 800불 수준에서 진행 가능할 것으로 판단됨.
전반적으로 베트남 부동산 프로젝트에 있어 토지 상승에 의한 Capital Gain과 건축비의 상승으로 인한 기 생산 건축물의 가치 상승 효과를 동시에 누릴 수 있는 시장이었으나 지난 2년간의 WTO 가입 및 수출입 자유화에 따른 주요 원자재 가격의 국제화에 따라 건축비 상승에 의한 건축물 가치 상승 효과는 향후 기대하기 어려울 전망임.
전반적인 프로젝트 수익성에 있어 과거의 경우, 전체 분양 매출의 최소 30% ~50% 수준의 세전 순익을 기대하였으나 급상승한 (비록 최근 하락하였더라도) 토지 가격과 건축비의 상승으로 인하여 Moderate한 수준인 20% 정도의 수익성이 기준으로 작용할 것으로 판단됨. 물론 이러한 수익률이라 할지라도 한국의 일반적인 아파트 프로젝트의 경우 8% 수준에 비교한다면 향후 수요와 공급이 어느 정도 균형을 이루기까지 지속적으로 뛰어난 수익 구조를 보일 것으로 예상됨.
Appendix: Concrete 비용 산출 방법 및 세부 요소 가격 변동 추이
전체 건축물에서의 총 Concrete량의 비교적 간단한 추산 방법은 건축 토지 면적 X (층수(지하층 포함) + 1) X 층당 두께 (일반적으로 20~25 cm)와 건축 토지 면적 X (1- 실면적 비율(일반적으로 80% 정도)) X 층수 X 층당 높이 (약 3 meter)의 합임.
최근 건축비 급상승의 주 요인으로 주목되는 Concrete 1큐빅 미터에는 일반적으로 철근 (ReBar: Reinforcement Bar로 속칭)은 지상층의 경우 100 kg, 지하 구조물의 경우 140 kg 정도가 소요되며 Cement가 약 400 kg, 자갈이 1 큐빅미터, 모래가 0.7 큐빅미터가 소요됨.
철근의 07년 kg당 가격 8000 vnd 이었으나 현재 약 2배인 16,000 vnd에 거래되고 있으며 시멘트의 경우 작년 kg당 1000 vnd 수준에서 현재 2000 vnd 수준으로 역시 2배 상승하였음.
자갈의 경우, 작년 큐빅미터당 12만동 수준에서 현재 20만동 수준으로; 모래의 경우, 작년 8만동 수준에서 현재 15만동 수준으로 상승하였음.
철근과 시멘트와 달리 자갈과 모래의 경우, 기본적인 내수 자재로서 최근 우기 이전의 공사 진행에 따른 수요 증가에 의한 가격 상승이 주된 부분으로 판단되어 향후 추가적인 인상은 물가 인상폭을 따라갈 것으로 판단됨.
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