Vietnam News Letter Vol. 36
호치민시 고급아파트 단기 전망
2009년 11월 1일
한재진 (cult1212@gmail.com; +84-93-373-8880, 0707-539-2348)
Hanuer Investment & Consulting
경기 부양책에 따라 단기 과열 현상 발생
8월말까지 신용증가액이 전년대비 27%를 돌파하였다. 이는 연말까지 목표인 30%에 이미 육박한 상태로서 더 이상의 대출이 불가능하다는 이야기이다.
최근 연초부터 시작된 4% 정책 금리 제공된 35억불 상당의 유동 자금이 생산 현장에 들어가기 보다는 부동산과 증권 등의 자산 시장으로 이동된 흔적이 여기저기서 엿보인다.
GDP 성장률에 있어 상반기 동안 3.9%의 성장을 달성하였으나 정책 자금의 원래 목표인 수출 산업에 의하여가 아니라 부동산 건설업의 GDP 성장률 8.7%에 의하여 증가한 것이다. 유감스럽게도 원래 목표인 제조업의 GDP 성장률은 1.1%에 머물렀다. 제조업의 성장 부진이 지속되는 가운데에 증시 지수는 2월말 최저치인 240선에서 현재 590을 달리고 있으며 택지 가격을 중심으로 여기 저기서 부동산 가격이 들썩거리기 시작하였다.
향후 정부 정책 방향성을 점검하고 부동산 중에서 우리 한인들께 가장 큰 관심사인 고급 아파트에 대하여 단기 수급 상황을 살펴보겠다.
높아져 가는 정부 경제 정책 변화 가능성
현 경제 상황에 대하여 정부는 성장과 안정 사이에서 일단 성장을 선택하였으나곧 방향이 바뀔 것을 예고하고 있는 상황이다. 중앙은행 기준 금리를 연말까지 현행 7%로 유지하기로 선언하였으며 베트남 은행 연합은 현 금리 체계를 유지하기로 합의하였다.
저 금리는 곧 외환 가치 상승을 뜻하며 이러한 정책을 통하여 현재 외환 가치 하락 압박에 대응하고 외국인 투자자들의 환율에 대한 신뢰도를 유지하겠다는 정책이다. 또한 경제 전반에 걸쳐서 경기 부양을 1대 목표로 유지한다는 것을 천명한 것이다.
베트남 은행 연합이 금리 유지를 선언하였지만 최근 ACB같은 은행은 이를 따르지 않고 부동산 대출 금리를 12.75%에서 10월 14일 13.47%로 변경하였다. 지난 10월 20일 국회 경제위원회에서 4% 정책 금리 제도로 인하여 기업들이 이를 대출 받아 사용하고 유입된 수출 달러 대금은 자체 보관하는 관계로 외환 보유고가 무려 50억불이나 소요되었다고 보고하며 경기 부양책을 철회할 것을 건의하였다. 또한 최근 중앙은행의 외환관리국장이 정부의 현 기준 금리 정책과 동화 고평가 정책에 정면으로 반대하는 의사 표명을 하기까지에 이르고 있다.
가장 흥미로운 것은 중앙은행의 자율권이 내년 1분기부터 시작되는 시점에서 정부 관료의 현 정부 정책 반대 발언이다. 사회주의 국가에서 주어지는 자유로운 발언권에 따른 것이라고 보기 보다는 일정한 정책 변화의 시그널이라고 인식해야 할 것이다. 즉, 내년초 중앙은행이 기준 금리 정책과 환율 정책에 대한 자율성을 넘겨 받은 뒤의 베트남의 국가 재정 정책의 모습이 그려지는 것이다.
내년 기준 금리에 대하여 외국계 금융사들이 약 1.5% 수준의 상승을 통해서 연말 기준 금리가 8.5% 정도 갈 것이라고 보고 있지만 일부 전문가들은 11%까지 재상승이 필요하다는 의견도 내놓고 있다.
기준 금리가 7%이면 예금 금리 상한이 1.5배인 10.5%이고 이에 따라 대출 금리가 결정되는 구도이다. 기준 금리가 11%까지 오른다면 예금 금리 상한이 16.5%, 그리고 대출 금리가 20%이상으로도 다시 치솟을 수 있다.
부동산 경기의 최대의 적은 고금리이다. 08년 초 정부가 8% 기준 금리를 14%까지 단기간에 끌어올리자 부동산 시장은 역대 최대의 폭락을 경험하였다. 작년 당시에는 경제 분위기는 좋았고 인플레이션에 대한 정부 대응에 따라 나타난 현상이었으며 부동산 시장의 수요는 공급을 초과하여 모든 분양 현장에 사람들이 넘쳐 나던 때였다. 금년은 고급 아파트의 공급 과잉 우려가 등장하는 시점이다.
단기적 고급 아파트 공급 과잉 예상
고급 아파트 시장의 수요자는 실제 사용자들이 아니라 단기 매입후 매도를 노리는 가수요자와 임대 사업자들이 대부분이며 이들의 투자 대상으로서의 아파트는 금리에 연동하여 의사 결정하게 되어있다.
외국인 매입 수요를 기대하는 이야기도 나오기는 하지만 실제에 있어서 외국인이 매입 주체로 활동하기에 적절하지가 못하다. 허용된 법령에 따라 현재 외국인으로서 매입이 가능한 인원은 약 2만명 수준인데 실제 이들에게 있어서 매입이 필요한 경우에는 이미 장기 리스 계약을 활용하여 기매입하였으며 이외의 사람들은 회사의 경비로 임대료를 지불하는 상황으로 굳이 자금을 들여서 자신이 거주할 아파트를 구입할 이유가 없다.
해외 교포의 경우에는 자금력의 한계로 인하여 실제 매입에 있어서는 임대가 비교적 수월할 것으로 보이는 중저급 아파트를 선호한다.
물론 과거에 비하여 베트남인들의 고급 아파트 거주 수요도 증가세를 보이고 있는 것은 사실이지만 여유 자금에 기반하여 보유 전략으로 거주하는 것이지 실질적인 거주 수요로서 만약 임대료 2000불 내라면 거주할 베트남인은 별로 없을 듯싶다.
공급에 있어서 작년부터 내년까지 공급되는 호치민시의 고급 아파트 총량은 2만 세대가 조금 넘는다. 2만 세대쯤이야 문제 없겠지 할 수도 있겠지만 현재까지 실제로 입주된 호치민시의 아파트 총 세대수가 25,000세대이며 현재까지 판매된 세대수가 30,500세대이다. 게다가 시기로 본다면 금년 후반기부터 내년 말까지 준비중인 고급 분양물이 13,600 세대이다.
상대적으로 중저가 아파트의 경우에는 실 거주 수요가 몰리는 현상이 지속될 전망이며 필자의 연구에 따르면 수요량이 기존 주택 교체 수요와 신규 도시 유입 인구 수요에 따라 연간 4만 세대에 달할 것으로 보이나 이에 비하여 공급량은 연간 6,000세대에 불과하여 향후 공급 부족 현상이 지속될 전망이다.
장기적 투자는 적절하나 단기 매입 보류 필요
베트남의 중장기 경제는 08년 시작된 중국의 노동 계약법에 따라 경쟁력이 보다 강화되고 있으며 금년 9월 발효된 VJEPA(Vietnam-Japan Economic Partnership Agreement)와 EU와 내년 10월 체결 예상되는 FTA, 그리고 이제는 한국과의 FTA까지 밝은 미래는 분명히 약속되어 있다. 최근 지속되는 기반 산업 투자에 따라서 무역 적자 현상도 2012년 이후에는 안정화될 전망이 우세하며 이에 따라 최근 5년간 중국이 보여준 화폐 가치 평가 절상 압박이 꺼꾸로 가능할 수도 있으며 이로 인한 환차익도 기대할 만하다.
그러나 아무리 장기적으로 전망이 좋더라도 단기적으로 금리가 치솟고 실제 수요는 한정되어 있는데 공급은 급증할 상황이다. 게다가 언급한 기준 금리외에 금융정책으로서 통화량 감소를 위한 지준율 상승도 예상되며 신용 증가 목표를 달성한 이상 대출 억제 정책이 다시 가동될 것이다. 정부가 시장에서 돈을 거두어 들인다면 부동산 특히 고급 부동산 수요를 받쳐줄 만한 돈이 없다.
장기적으로 호치민시의 아파트 구입은 찬성이지만 지금 당장 서두를 이유는 없을 듯 하다.
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