Vietnam News Letter Vol. 33
호치민 아파트 분양 시장 단기 전망
2009년 9월 4일
한재진 (cult1212@gmail.com; +84-93-373-8880, 0707-001-8888)
Hanuer Investment & Consulting
호치민 분양 시장이 후끈 달아오르는 느낌이다.
전세계 경제 위기를 벗어나고 있다는 인식하에 지난해 중순 이후에 자취를 감추었던 개발상들이 적극적으로 소비자들을 자극하고 있다.
07년도 발행된 정부 채권 98억불과 최근 단기 유동성 부양을 위하여 정부가 풀어 놓은 단기 자금 140억불을 금년말과 내년중에 회수해야 하는 입장에서 국채 금리와 시중 금리의 인상은 피할 수 없는 상황이며 개발상과 은행권도 이미 잘 알고 있을 것이다.
고금리는 부동산 시장에 절대악이다. 금리가 높으면 시중 자금은 부동산 보다는안정적인 고금리 저축이나 채권으로 몰려 가는 경향이 나타난다.
시중 자금의 수급뿐이 아니라 부동산 근원적 가치에 있어서도 금리의 인상은 부동산을 포함한 자산 가치 하락을 의미한다.
매년 100만원의 임대 수익 현금을 창출하는 아파트가 있다고 가정하여 보자. 금리가 5% 이라면 이 아파트 자산의 현재 현금 흐름 가치는 100만원 나누기 5%, 즉 2000만원이다. 현금 2000만원 은행에 넣어 두면 매달 나오는 이자와 아파트를 사 놓고 매달 나오는 임대 수익과 동일한 가치이다. 물론 실제에 있어서 부동산의 가치는 이러한 이론상의 가치를 그대로 반영하지는 않는다. 그러나 이론적인 흐름에는 변함이 없다. 5%이었던 금리가 10%로 상승하였다고 가정하면 매년 100만원 임대 수익이 나오는 아파트의 현금 흐름 가치는 100만원 나누기 10%, 즉 1000만원으로 떨어진다. 따라서 고금리 시점에서 소비자의 자금이 부동산 시장으로 안 오는 것뿐이 아니라 자산의 현금 흐름 가치도 떨어질 것이 자명하다.
개발상 입장에서 이러한 상황이 앞으로 1년 정도 나타날 것으로 판단된다면 당연히 지금 어느 정도 가격 회복한 상황에서 빨리 처분, 즉 분양해야 한다.
기존의 프로젝트 허가를 받아 놓은 개발상들이 분양에 들어가는 데 필요한 시간은 거의 전무에 가깝다. 30% 공정을 진행하고 분양하도록 되어 있으나 분양을 준비하고 광고하는 시간이 그 시간을 충분히 소모하며 경우에 따라서는 예약제라는 것이 있어서 선 조치가 가능하다.
분양에 대하여 자금을 대출해 주는 은행 입장에서도 박자가 맞는다.
금년말 내년 중에 정부의 채권 인수 압박이나 유동성 조정을 위한 지준율 인상등의 조치가 예상되는 시점에서 현금 들고 있으면서 그때 다 빼앗길 이유는 없다.
부동산 분양 대출은 담보도 좋다. 부동산 가치가 일정 수준 하락 가능성은 있지만 수요자들이 1년 정도를 못 버티고 부도날 가능성은 적으며 소비자가 이미 계약금과 중도금으로 내놓은 돈을 포기할 정도로 부동산 가치 하락은 어렵다. 즉, 기업 대출 보다 예상되는 고금리 상황에서 훨씬 안정적인 대출이다.
은행 입장에서 지금 이자율 연동 대출 해 놓고 나중에 시중 금리 올라가는 데로 올려서 이자 받으면 그만이다. 지준율 등 정부 금융 정책의 변화에 따라서 자금 회수가 필요하면 기업 대출 회수한다.
개발상과 은행권의 이해관계에 따른 이러한 협조 양상은 이미 여러 프로젝트에서 나타나고 있다. 베트남 중앙 은행이 부동산 관련 대출이 증가되는 것을 경고하고 있음에도 불구하고 많은 은행들이 부동산 프로젝트 지원에 두 팔을 걷어 붙이고 있다.
SacomReal의 모든 프로젝트들에 대하여 Lien Viet 은행이 소비자 대출을 전담하기로 계약을 했으며 Bitexco의 대규모 신규 프로젝트에 대하여 Agribank와 Vietcombank는 긴급히 토지 보상 비용을 지원하기로 하였다.
Vietcombank는 추가로 HimLam의 신규 800 세대 아파트에 대하여 분양전 자금을 지원하였으며 ACB와 함께 푸미흥의 대규모 쇼핑몰 프로젝트도 지원하기로 결정하였다.
이러한 결탁은 최근 2~3개월 사이에 벌어진 상황이며 이전이라면 은행권이 개발상 얼굴도 안 보았을 건들이다.
이렇나 현상은 분명히 단기적으로 분양물 공급 과잉현상으로 나타날 것이나 부동산 버블로 연결되는 것은 아닐 것으로 보인다.
부동산 버블 현상은 근원 가치 대비하여 지나친 가격을 의미하는데 현재 가격에 있어서는 상승 곡선을 그리고 있다고 보기는 어렵다.
특히 단기적 공급 과잉이 예상되는 시점에서 기존 아파트의 가치 상승은 한계성을 지닌다. 물론 단기적으로도 지금 매입한 아파트가 급등하리라고 예상한다면 역시 큰 오산일 것이다.
뒤늦게 분양 시장에 뛰어드는 업체들은 공급 과잉에 따른 미분양으로 자금 압박을 심하게 받을 것이며 이를 극복하기 위하여 조금은 지나칠 정도의 과도한 소비자 유인책을 꺼내 놔야 할 것이다.
여러 상황을 살펴 볼 때 적절한 아파트 매입 시점은 결국 내년 고금리 시점일 듯하다. 물론 지금 좋은 조건의 아파트를 매입하고 중기적인 관점에서 기대하는 것도 충분한 기대 수익을 가져다 줄 것이다.
결국 중장기적으로는 호치민에 아파트가 많이, 아주 많이 필요하다.
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