Vietnews Letter Vol 32 베트남 부동산 시장 동향 (09/07/05)

Vietnam News Letter Vol. 32

베트남 부동산 시장 동향

2009년 7월 5일
한재진 (cult1212@gmail.com; +84-93-373-8880, 0707-001-8888)
Hanuer Investment & Consulting

소규모 택지 시장
주식시장이 조정 국면에 들면서 한국이던 베트남이던 간에 고객 예탁금이 점차 줄어 들고 있다. 단기 자금이 시장 추가 수익률에 대한 기대감이 감소하면서 새로운 투자처를 찾고 있다.

베트남의 경우, 최근 흐름은 외곽지역 택지와 중심지역의 소규모 주택 등 거래 규모가 부담되지 않는 매수세가 증가하고 있다는 점이다.

주식투자를 하는 입장에서 기대 수익률은 연 10%가 아니다. 단기 투자 자금은 일시적인 안정 자산인 달러화와 매입이 간편한 소규모 토지에 수요가 몰리는 것이다.

주식시장을 빠져 나온 자금들의 규모들은 주식시장에서 종목을 골라 거래하듯이 거래 부담이 적은 개별 택지를 분산 투자하는 전략을 수행할 것이다.
마치 편하게 쇼핑하듯이 사두고 싶었던 필지를 매입하는 것이다. 여유 자금안에서 부담이 안되는 수준의 투자 행위이며 현 상황에서 융자를 받아서 아파트를 매입했다가는 향후 풀린 단기 자금의 회수를 위한 정부 정책에 따라서 급등한 금리에 엄청난 압박을 연말 이후 경험하게 될 가능성이 크다는 인식하에서 진행하는 투자들이다.

아파트 시장
아파트의 경우에는 일단 거래 금액이 부담스러우며 기존 보유자의 은행 이자 부담에 따른 매도 물량과 시장 상승에 따른 신규 분양 물량이 당분간 상승을 억제할 전망이다.

최근 입주가 시작된 7군의 V-Star의 경우 3년전에 확정된 분양가 매도물이 많이 쌓여 있다. 분양한지 얼마 안되는 Sky Garden 3의 경우에도 분양가를 밑도는 가격에 거래가 형성되고 있으며 흥붕 2의 경우에는 1400불 이하로 거래 가격이 고시되고 있으며 실제 현금 들고 거래할 시에는 상당한 하락이 예상된다.

2군의 경우에 있어 그나마 최근 공급 물량이 상당히 줄어든 상황에 따라서 분양가가 상승하는 것으로 보이나 이 역시 향후 분양 물량 증가가 예상되고 있어 추가적인 상승은 한계를 가질 것으로 보인다.

예를 들어 2군에서 가장 한국적으로 지어질 예정인 브루밍 파크의 경우 2개월 쯤전에 1650불에 50세대를 분양하였는데 하루에 마감되었고 지난달에도 1750불에 50세대가 바로 2~3일만에 분양되었다. 초기 분양가격 2200불 수준에 비하면 한참 아래 금액이나 부가가치세를 포함하고 최근 분양물의 층수나 위치를 감안한다면 1900불~2000불 수준으로 회복한 셈이다.

그러나 프레체와 같이 분양후 분양취소로 인하여 재분양이 필요한 사업장이나 빈탄의 칸타빌과 같이 미분양된 물량, 그리고 신규 분양중이거나 향후 분양에 들어갈 GS, 황안잘라이, 에스터 등이 사이공 다리를 주변하여 자리 잡고 있어서 추가적인 상승은 당분간 어려운 상황으로 보인다.

전반적인 아파트 시장에 있어서 융자 부담에 따른 매도세가 있으며 신규 혹은 추가 분양 물량이 상당수 포진하고 있는 상황에서 수요 자금은 개별 거래 규모에 있어서 부담이 크다.

금리 동향
베트남 정부는 60억불 수준의 경기 부양책을 지난해말에 집행하였으며 최근 추가로 80억불을 집행하기로 결정하였다. 추가적으로 07년 발행된 98억불의 채권 만기가 대부분 3년으로 내년에 도래한다.

총 240억불 수준의 재정 확보가 필요한데 08년 추정 재정 수입을 기준한다면 딱 80% 수준에 해당한다. 즉 국가 전체 세수입의 80%가 단기 자금으로서 회수가 필요하다는 이야기이다. 인프레이션이 예상되며 이를 잡기 위하여 당연히 시중 금리는 폭등할 수 밖에 없다.

다행히도 원유가가 상승하는 가운데 08년초 박호 유정의 고갈로 인하여 급감하였던 원유 생산량은 작년말 신규 유정의 공급 개시에 따라 급증하고 있으며 정제유의 내수 수요는 최근 가격 상승에 따라서 상당 부분 감소될 전망이다. 참고로 최근 휘발유의 내수 판매 가격은 작년 원유가격이 150불을 넘볼 당시의 가격으로 이미 회복되었다.

정제유 수입 혹은 국내 원유 사용 부분의 감소가 지난해 일 30만 배럴 수준에서 약 20% 감소하고 원유 생산량은 금년내에 현재 수준인 40만 배럴을 유지한다면 약 일산 16만 배럴 곱하기 70불, 즉 1120만불씩 하루에 달러가 쌓이게 되어 연간 40억불의 무역 수지를 개선하게 된다.
그리고 해당 부분의 상당 부분은 국가 재정으로 들어간다. 08년을 기준하였을 때 국가 재정 수입의 약 37%가 원유에서 발생되었다.

환율 부분은 원유 덕분에 상당 수준 FDI감소에 따른 위기 상황을 상당 수준 극복할 것이며 재정 적자에 있어서도 개략적으로 예상되는 재정 손실의 절반 수준은 극복할 것으로 예상된다.

그래도 140억불의 채권을 발행하고 기준 이자율과 지급 준비율을 낮추어 주며 공급한 단기 유동 자금을 회수하기 위하여는 엄청난 이자를 지급해야 할 것이다.

고정 이자체계로 간다면 위험이 어느 정도 극복 가능할 것이나 필자가 알기로 거의 대부분의 베트남 부동산 대출이 연동 이자이다. 이러한 이자 체계가 얼마나 지속될 지 몰라도 아파트 시장에서 새로운 매물로 등장할 것은 분명하며 신규 분양의 경우에도 이자 부담에 따라 고금리 상황에서 감히 분양물을 받고 은행 융자를 택하기는 어려울 것으로 보인다.

부동산 프로젝트 시장
최근 경제 위기에 따라 자금 압박을 받은 많은 부동산 개발 회사들이 최근 경기 회복 기대감에 따라 매물을 내어 놓고 있다. 현재로서 본다면 호가 위주의 시장으로 가격이 상승하는 듯하여 보이나 실제에 있어서 거래는 거의 전무하다.

부동산 프로젝트 매물들은 아파트에 비하여 더욱 이자 비용 부담에 따른 매물이급증할 가능성이 크다.
일단 과거 레버러지를 많이 한 프로젝트들이 현재까지 이자 부담을 감수하며 왔는데 앞으로 나타날 산맥이 또 하나 등장하는 셈이다. 최근 프로젝트 매물에 대하여 로칼 개발업자들이 과거 07년도와 같은 생각에서 이제는 살았다는 인식을 많이 하는 것 같다.

부동산 프로젝트에 대한 수요에 있어서도 문제가 많다.
솔직히 아직까지 개인적인 현금 보유 투자자외에 기관들이 들어올만한 상황은 아니다. 현재 부동산 프로젝트를 매입할만한 주체가 될 Project Financing 자금 구성이 거의 어렵다는 것이다.

외국계의 경우 추가적으로 환율에 대한 우려가 부담으로 작용하여 일종의 투기 세력 이외에 함부로 지금 시장을 노크하지 못한다.
한국계 투자자금을 본다면 향후 중기적으로 원화 환율이 결국은 달러당 1000원대로 내려올 것이라는 기대감에서 25% 이상의 환손실을 감안하고 지금 베트남 프로젝트 시장을 덤빌 각오를 가지기에는 기관 투자자들의 자체 유동성 위기감이 아직도 상당 부분 존재한다.

내가 한국의 투자 펀드 운영자이라도 호가 위주의 시장 분위기로 인하여 가격은 조금 올라간 듯해 보이는데 환차손은 빤히 보이는 입장에서 감히 지금 배짱을 가지고 베트남 프로젝트 투자하자고 과감하게 도전장을 내밀기에는 시기가 적절하지 못하다. 게다가 향후 금리 인상은 뻔히 보이는 상황이다.

사실 현재 가격 수준은 지금 집행하고 장기적으로 접근한다면 환차손과 단기적 고 이자 비용을 극복하고 수익성을 가져 갈 수 있을 것이나 실제 기관 투자 결정권자의 입장에서 장기 수익은 본인의 실적이 아니라 후계자의 실적이다. 굳이 위험을 감수하며 시장에 참여할 이유가 기관에서는 없는 상황이다.

기회의 창
작년 말 베트남 채권시장에서 27%라는 경이적인 수익률이 기록되었다. 그때 매입한 주체들은 지금 떼돈을 벌었다. 이때도 외국계는 불확실성을 우려하며 전혀 이 게임에 참여한 바가 없다.

기회는 순간이며 금방 지나간다. 그러나 투자 수익은 어느 정도의 숙성 기간이 있어야 한다. 결과를 다들 나중에 알게 되고 때로는 지금도 느끼지만 그때 집행하기에는 상당한 어려움이 따른다. 물론 지난 다음에는 모두 아쉬워한다.

지난해 채권 시장의 폭락기, 수익률의 급상승 시기에 매수 주체는 국내 주요 상업 은행들이었다. 정책상으로 매입했다기 보다는 배팅이었다.

대표적인 예가 ACB이다.
지난해 자본금의 상당 부위를 국채 매입에 사용했으며 현재 ACB의 장부상 채권은 매각하지 않은 관계로 매입 가격으로 처리되어 있어 수익률 변화를 감안하지 않고 있으나 연리 27%에 매입한 채권을 몇 개월 만에 연리 8% 수준으로 왔다.

지금 매각한다면 당연히 상상을 초월할만한 단기 수익을 챙기게 된다.
작년말 연 2700원을 주던 채권의 가치가 10,000원이었다면 현재 연 2700원을 주는 채권의 가치는 33,750원이다. 즉 몇 개월 만에 절대 떼일 가능성 없는 3.4배 장사한 셈이다. 작년 발행된 15억불의 채권 중에서 연말 발행 부분이 작기는 하지면 이의 대부분을 이들 국내 상업 은행들이 보유하고 있다.

내년 초 채권 대란 수준의 금리 상승이 예측되는 상황에서 실제에 있어서는 정부 재정상에 원유 판매 대금에 따른 보전과 지난해 채권 가치 폭락 시점의 투자 기회를 놓친 투자 세력들이 적극적으로 가담한다면 어쩌면 고금리 시나리오도 일정 수준 피해 갈 수도 있다.

부동산에 있어서도 그래서 역설적으로 들릴지 몰라도 단기적인 매물 상황과 고금리 예상에도 불구하고 아파트와 부동산 프로젝트에 있어 지금부터 내년 초순까지가 매입 적기이다.
도리어 단기적으로 급등이 예상되는 거래 가격이 5만불 이하인 택지는 단기적인 유동성 자금 흐름에 따른 것으로 실제 사용 용도가 상당한 시간이 필요한 투자처들이다.

이러한 택지가격 단기 상승은 증권시장에서 말하는 수급 장세에 따른 단기 상승으로 판단해야 한다. 주식시장에서의 기업 실적, 즉 부동산으로 본다면 사용 가치가 상승하지 않는 상황에서 수급에 따른 상승은 반드시 한계성을 지닌다.

중기적으로 베트남 경제는 결국 밝다.
따라서 예상되는 금리 폭등 현상은 단기에 불과할 것이며 중장기적으로 본다면 결국 쓸만한 집이 아주 많이 필요한 국가이다.

단기적인 고금리를 감수하고 시장 연동 금리를 기준하여 최대한 융자를 확보하여 개인적으로는 아파트에, 기업 입장에서는 프로젝트에 대하여 중기 배팅해야 할 시점이다.

디레버러지(Deleverage)의 시대가 꺼꾸로 레버러지(Leverage) 최고 수익성의 시대를 가능하게 한다.

이상…

Registered Office in Korea:
Jamsil Licion suite 1913, Bangidong 22-5
Songpagu, Seoul, Korea
0707-001-8888

Acting Head Office in HCMC:
Hung Phuoc 1, PMH, Q7, HCMC, Vietnam
093-373-8880