Vietnews Letter Vol 23 베트남 중가형 아파트 프로젝트 (09/02/13)

Vietnam News Letter Vol. 23

베트남 중가형 프로젝트

2009년 2월 13일
한재진 (cult1212@gmail.com; +84-93-373-8880, 0707-001-8888)

베트남에 현재 제일 필요한게 무엇일까? 필자 생각에 현재 중요한 것은 도시화 계획에 맞추어 준비되어야 할 주거 공간이다.

수요가 있는 주거 공간에 대하여 베트남 정부와 경제는 어떠한 준비를 하고 있을까? 현재 도시화율은 27% 수준이며 향후 정부의 계획상 2015년에 도시화율은 45%이다. 쉽게 말해서 현재 전체 인구 8600만명 중에서 2300만의 인구가 도시에 살고 있지만 앞으로 6년안에 추가적으로 1600만 인구가 유입될 것이라는 이야기이다.

우리 한국인들이 베트남에 투자하면서 잘못된 생각 중에 가장 큰 것이 상위시장을 목표해라이다. 생각 자체가 잘못된 것만이 아니라 위에 있다는 목표 시장에 대한 이해도 안된 상태에서 시장을 노려 보고만 있는 경우가 많다.

도대체 이 나라에 얼마나 많은 타워팔레스가 필요한 것인가. 다들 타워팔레스 같은 건축물만을 이야기 한다. 이 나라 인민들이 필요한 것이 무엇인지는아무도 관심도 없다. Money game이외에는 관심도 없는 상황이다.

문제는 좀더 스마트한 사업안에 대하여 한국의 투자처들은 관심이 부족하다는 것이다.

그들의 원하는 것은 뭔가 번쩍이는 것이다.
투자를 한 김에 뭔가가 번쩍이지 않으면 저녁에 술 한 잔할 때 기분이 언짢은 것인지 항상 바라는 것은 최고의 최고를 위한 최고의 공간이다.
하노이고 호치민이고 이야기는 마찬가지이다.

실제로 건설 사업을 현지에서 하시는 분들은 공감하는 이야기이지만 사실 사업성이 크고 현재의 베트남에게 진정한 가치를 발휘할만한 사업은 한국의 투자자에게는 매력도가 떨어지고 있다.

이유가 무엇일까? 과연 한국의 투자자들이 그만큼 바보인 것인가. 아니면 베트남의 우리가 그들을 제대로 설득하고 가이드하지 못하는 것일까.

솔직하게 까고 보면 우리가 문제이다.
포장이 그럴듯해야 사업성을 인정받는 것이 한국의 부동산 사업이다.

이유는 간단하다.
한국의 부동산 사업은 이미 초가집에 대한 대체 수요가 아니다.
베트남에서 현재 가장 필요한 것은 한국에서 새마을 운동할 당시의 초가집의 대체 방안으로서의 집단 주거체계이다. 1970년대 한국에서 주공이나 시영에서 만들던 아파트가 절대적으로 필요한 시점이다.

베트남의 인민들에게 진정코 필요한 적절한 가격대의 아파트가 사실상 타워팔레스보다 수익성이 더 좋다는 사실을 왠만한 건설 사람들은 이미 알고 있다는 점이 새로운 것일까.
물론 한국계 부동산 투자의 대부분은 대기업체에서 진행을 한다. 이때 대기업체 입장에서 브랜드 가치의 상승이 없는 소규모 사업은 장기적으로 우선하는 대상이 아닌 사유 때문에 공급형 아파트 건설에 주춤하는 것이 사실이다.

베트남의 단기 경제가 어둡다. 한인 사회에 있어서 돌파구는 무엇일까에 대하여 근원적인 고민이 필요한 시점이다.

베트남의 현 상황에 불구하고 성장할 시장은 무엇이고 진정코 필요한 기술적인 격차는 무엇인지에 대한 근원적인 고찰이 필요한 시점이다.

예를 하나 들어 보자.
건축업에 있어서 레미콘, 벽돌, 철골, 설비는 회피 불가능한 필요 요소이다. 이중에서 철골과 설비의 경우 이미 규격화되었거나 베트남 현지 업체의 품질 수준이 규격을 만족하고 있다. 레미콘은 이러한 규격 기준에서 좀 도외시되고 있지만 실제 공사 현장에 있어 해당 상품은 중간재 역할을 하며 시간상의 격차에 민감한 결과를 낳는다. 사실 한국의 대표적인 삼화 벽돌의 경우를 본다면 벽돌도 마찬가지이다.

왜 외국계 투자계열이 한국이 지금의 국제 위기를 극복할 수 있는 첫번째 국가라고 이야기할까.

다름 아니라 생산에 대하여 근원적인 품질 개선이 소비자의 가치 창출과 이에 따른 생산자의 수익 극대화라는 간단한 공식을 철떡같이 믿고 지내온 수십년에 있는 것이다.

이러한 공식이 통하는 시장이 일정 수준 수요가 발달된 시장이라는 통념이 있다. 그러나 실제에 있어서 시간의 기회요소는 국가간의 격차와 국제적인 경쟁력의 근원 수준에 따라서 엄청나게 빨리 다가온다.

쉽게 이야기해서 베트남에서도 일반 벽돌과 환경 친화 벽돌간의 격차는 이제 몇십년의 격차가 아니라 현실적인 경쟁요소이라는 것이다. 다만 이러한 신규 소비와 공급간의 유격에 대하여 기회요소 인식 격차는 우리 한상에게 기회를 제공하고 있다.

문제는 도전이다.

새해는 이미 한참전에 밝아왔다. 기회를 제때 제대로 읽고 말고는 개인의 자유이지만 아쉬운 것이 많은 것은 필자 입장에서도 너무 크다.
한국을 떠나올 때 도전 의식이 지금은 그냥 돌아가지 못하는 곳이라는 인식으로 남아 있는 것이 현실인가에 대하여 필자 자신도 돌아보고는 한다.

필자는 이미 중국에서 이러한 기회요소를 3년간 탐구만 한 바 있다. 탐구만 하다 보니까 실제로 한 일은 없이 세월이 지나갔다. 두렵기도 하고 실제에 있어서의 중국에서의 기회의 창이 듣기보다는 너무나도 한정되어 있다는 현실을 파악하기도 했다.

그 당시 두려웠던 것은 사실 금전적인 손실로 인한 가족의 안위도 컸지만 실패에 대한 주변의 인식이 더 두려웠다.
지금도 그러한 문제에 있어서는 별 차이가 없다. 그래서 본인 스스로 일 벌리지는 못하고 글만 쓰면서 세월 지나는 지도 모른다.

현재와 같은 국제 경제 위기 상황에서 가장 뛰어난 프로젝트는 규모가 작아위험 노출이 제한적이며 정부 정책에 따라가면서 수익성을 확보할 수 있는 프로젝트들이다.
최근 호치민시의 투득군이나 12군 지역에 평방미터당 200~300불 수준의 대로변 토지 매물이 많다. 고층 아파트의 경우 단위당 건축비가 900불까지 치솟아 오르나 12층 이하로 철골 구조물이 비교적 적게 들어가는 건축물의 경우 요즘 350불 선에서 마무리가 가능하다. 건폐율 40% 정도에 지하층은 없이 반 지상 1층 주차 공간을 마련한다면 전체 용적률은 480% 가량 된다. 통풍이 잘 되는 1자형 구조를 지어도 80% 수준 이상의 분양 공간이 확보된다.

단위 면적당 수익성을 비교해 보자. 토지의 분양 단위당 비용은 매입가 250불 가정했을 때 65불 수준이다. 분양 단위당 건축비 부분은 약 440불 수준이다.

최근 분양 조건이 선불 중심제도에서 후불 중심제도로 바뀌고 있다. 예전에는 선불과 중도금을 공사 초기부터 받았으나 최근에는 수요의 부진으로 싱가폴이나 태국과 같이 공사 후기에 대금을 받아 소비자의 현금 흐름을 지원하는 경향이 크다. 따라서 상승하고 있는 현금 필요성에 대한 이자는 예상되는 국민 주택 정책 이자율인 5% 수준에서 전체 공사비의 절반 수준에 1년반 가량을 감안해서 17불 수준으로 보자.

베트남 정부는 이미 분양가 572불 이하의 국민 공동 주택에 대하여 정부 재정 지원을 약속한 바 있다. 정책 이자율은 아직 논의중이나 공무원에 대한 이자 지원 수준인 4% 가까이로 예상된다. 이미 베트남 정부는 국민 주택 사업에 대하여 개발자의 법인세를 25%에서 10%로 낮추어주고 현재 33단계의 허가 절차를 간소화하기로 정책 입안하였다.

현재 572불 상한선에 대하여 실효성 논란이 일고 있으나 향후 이에 대한 부분은 어느 정도 여유가 생길 전망이다. 700불 수준에서의 분양을 검토하여 보자. 50평방미터 수준의 국민 주택형에 대하여 35,000불 수준의 총 분양 대금은 호치민 젊은 중산층에게 가능한 수준이다. 정책 대출에 따른 70% 융자를 감안한다면 실제 공사 완료까지 필요한 현금은 1만불 수준이다. 그리고 이자는 월 약 100불 수준이다.

제반 비용을 건축비의 20% 수준으로 감안하면 전체 분양 단위 면적당 총 비용은 610불이다. 시간 격차를 감안하지 않고 단순 계산한다면 평미당 90불이 남고 세후 수익은 81불이다. 1헥타르의 토지에서 사업을 벌린다면 6만평방미터의 분양 면적이며. 전체 수익은 486만불이다.

고급형의 경우를 살펴 보자. 평미당 900불 공사비를 들여서 지하 2개층 30층 고층 건축물을 짓고 건폐율은 35%선으로 여유 공간을 조성하자. 대신 지하는 토지 면적의 대부분인 80%를 공사하여 주차 공간을 고급스럽게 확보하자.

2군의 고속도로변 정도에 짓는다면 토지 매입 비용은 약 2000불 선일 것이다. 국민주택과 달리 우호적이지 못한 정부의 허가 방침에 따른 비용은 차재해두고 단순 비교해 보겠다.

최근 분양성을 감안한다면 분양 단가는 인테리어 기본으로 1700불 이상 가기 어려울 전망이다. 사업하시는 분들이 모두들 자신들의 프로젝트는 특별하기 때문에 특별한 가격을 받을 수 있다고 이야기한다. 꿈 깨시라. 현재 시장 상황이 결코 여러분들의 꿈을 만족시켜줄 시점이 아니다. 기본적으로 고급 아파트 시장은 한정된 가수요와 외인 수요에 기반한다. 반면 중가형 보급형 아파트 시장은 인민과 정부에 기반한다.

지하 2개층의 비용은 지상층의 단위 비용과는 차이가 있다. 개략적으로 1200불 잡겠다. 분양 면적은 지상층에 대하여 80%를 감안하자.
전체 용적률은 1050% 가량 나오고 분양 면적에 대한 토지 비용은 152불 수준이 나온다.

분양 면적당 건축비는 지하 비용 때문에 좀 복잡해지는데 이해가 빠르도록 1헥타르 사업을 기준하여 살펴 본다면 분양 면적은 84,000 평미이다. 지하 건축면적은 16,000 평미이며 지상 건축면적은 105,000 평미이다. 총 공사비는 지하 1920만불과 지상 9450만불로 총 1억불이 넘는다. 분양 면적당 비용은 1354불이다.

금융 비용에 있어서 국민 주택형과 동일 수준의 현금 흐름을 감안하는 대신 이자율은 실세 이자인 12%를 감안하면 120불 수준이다. 제반 경비는 건축비의 20%를 감안 270불을 잡으면 분양 면적당 총 비용은 약 1900불 수준이다. 분양가를 2000불이라고 상향 조정해도 100불 남고 법인세율은 국민주택과 달리 25%이다.

너무 크고 멋진 것만 쫓지 말자. 베트남의 시장은 한국과 다르다. 시대의 창을 인식하고 이에 대한 접근이 필요하다.