Vietnam News Letter Vol. 2
부동산 프로젝트 사업 단기 전망
2008년 5월 12일
한재진 (cult1212@gmail.com)
부동산 가치 하락 문제는 프로젝트 회수 및 대출 회수와 관련하여 신규 대형 프로젝트 매물 출현 및 이로 인한 추가적인 하락이 가능할 것으로 이러한 현상은 정부의 프로젝트 현황 조사가 끝나는 금년 8월 정도가 피크를 이룰 전망임.
추가적인 하락의 주된 부분은 프로젝트 부지일 것이며 기존의 아파트 하락은 이미 기존 소유주들의 대출 일부 상환, 이자 증액 확보 등의 자금 대책이 어느 정도 준비되었다는 점에서 현 수준에서 안정화 될 것으로 판단됨.
정부 주도의 부동산 프로젝트 외자 업체 매각이 금년 9월 이후 나타날 것이며 그 중에는 기존 토지 보상 문제 어느 정도 해결 이후 회수된 프로젝트가 상당수 존재할 전망임.
단 해당 프로젝트의 경우, 프로젝트 지연이 오래됐다는 측면에서 판단시 호치민시 외곽 지역과 성단위의 관광 혹은 공단 관련 프로젝트들이 대부분일 것으로 판단됨.
호치민시 외곽지역으로 해당 프로젝트 등장 가능 지역으로는 남사이공 지역과 투티엠 2군 지역, 그리고 9군 지역일 것으로 판단됨.
현재 바리아-붕따우성, 동나이성 등에서는 국가가 주도한 외국 자본 대형 관광용 부동산 프로젝트들이 3월 이후 급격히 증가하고 있으며 본 사항과 맥락을 같이 하고 있음.
기존 프로젝트들, 특히 지난해 말경에 토지 계약 프로젝트들의 경우, 부동산 가치 급락, 수요의 급감에 따른 미분양 사태 급증(지난해말 100% 예약되었던 푸미흥의 스카이가든 3차 아파트의 경우, 실제 분양에 있어 30% 판매 완료되었음.), 건축 자재 가격 급등에 따른 공사비 급증 (최근 추세는 평방미터당 약 500~600불이 최하 수준으로 알려짐.)으로 인한 삼중고를 겪고 있으며 몇몇 소형 국내 업체의 경우 사업 포기 가능성도 큼.
수요 부분의 우려는 근본적인 공급 절대 부족 현상이 풀리지 않은 상황에서 외국인 실 매수세력까지 유입된다는 점에서 금년말 내지 내년초 내에 해결될 전망이나 개발 업체의 단기 자금 부족 현상은 해당 프로젝트들의 덤핑 사태로 번질 가능성도 있음.
결론적으로 S&P의 국가 신용 등급 하락과 유동성 부족에 따른 부실 대출 및 금융 위기 등이 존재하나 국가 외환 위기 위험성은 기존 분석과 동일하게 위기 극복이 가능할 것으로 판단하며 아래와 같은 이유에서 현 시점이 신규 부동산 프로젝트 논의 개시의 적절한 시점임이 분명함.
1. 현가격 체계가 수개월 지속되거나 혹은 추가 하락이 있을 것이며 현재 논의 중인 프로젝트 계약 체결 과정에서 해당 저가 매입 효과는 극대화 예상됨.
2. Buyer’s Market이 단기간 형성될 것이며 자금 압박에 따른 매력적인 매물 출현이 증가할 시점임. 중장기적으로 하락 추세는 유동성 위기 진정화 이후 반전 예상됨.
3. 단기적인 수요 급감 문제는 단기간내에 해결될 것이며 도리어 2년내로 현 공급 중단의 사태로 인한 단기적인 공급 초부족 사태로 연결될 가능성도 큼.
4. 건축비 상승 문제는 향후 인플레이션 안정과 기존 프로젝트 진행 억제 등으로 어느 정도 안정화 전망임.
베트남 부동산 프로젝트 관련 효과적인 투자 전략은 아래와 같을 것으로 판단함.
1. 정부로부터 직접 지방 토지 프로젝트 전개: 주로 붕따우, 동나이, 하이풍 등의 중대형 도시 중심으로 전개 예상. 중국의 경우에도 정부의 부동산 억제 정책이 대도시인 베이징과 상하이 중심으로 펼쳐진 2005년 이후 투기 자금이 지방으로 유입되며 여러 중형 도시의 부동산 붐을 일으킨 바가 있음.
2. 기존 진행 프로젝트 덤핑 물건 인수 진행: 단기적인 수요 급감에 의한 현금 흐름의 어려움에 따른 매각이며 내년도의 수요 회복기까지의 공사 자금의 준비 필요. 매입 가격 판단에 있어 건축 공사 비용의 급상승 부분에 대한 고려 필요. 호치민시 5군, 3군 등의 CBD (Central Business District) 지역내에 비교적 소형 아파트 및 오피스 프로젝트들이 해당됨.
3. 기존 호치민시 외곽지역 미 진행 프로젝트 토지 매입: 상승한 공사 비용과 향후 시장 안정화 소요 기간을 고려할 때 가장 매력적인 투자 전략임. 은행권 매물과 개인 매물 모두 해당되며 실 분양까지 약 1년에서 2년 정도의 기간이 있어 부동산 경기 회복까지 시간이 충분한 프로젝트들임. 2군, 남사이공 빈짠현, 푸미흥 일부 지역, 9군과 투득, 푸뉴언 및 고밥 등의 지역의 2 헥타르 이상 중대형 아파트 단지 프로젝트가 이에 해당됨. 주로 기존 프로젝트 보유자가 추가적인 프로젝트 확보 후 자금 압박에 따른 매도물이 많을 것으로 판단됨. 기존 진행 프로젝트가 없는 신규 국내 프로젝트 투자자들의 자금 압박은 크지 않으나 시세 폭락 및 국내 은행권 PF 불가 상황에서 지속적인 프로젝트 연기에 따른 회수 우려로 출현되는 매물도 이에 해당됨. 별도로 은행권의 채권 확보 차원의 매물 프로젝트 역시 관심 대상임.
이상..
2008-05-12
댓글 없음:
댓글 쓰기