Vietnews Letter Vol 11 호치민시 부동산 시장 전망 (08/07/03)

Vietnam News Letter Vol. 11




호치민시 부동산 시장 전망 (아파트 상품 및 프로젝트)



2008년 7월 3일

한재진 (cult1212@gmail.com; +84-93-373-8880)



본 내용은 베트남 현지의 한인 잡지인 비바 베트남에 컬럼으로 실릴 자료입니다. 따라서 기존에 본 자료를 인터넷상의 홈페이지 등에 공개하시는 것을 금지하오니 양해 바랍니다.



최근 아파트 가격 폭락 수준이 기존 완공 아파트를 중심으로 30~50% 가량까지 내려왔다.



기존에 3000불~4000불을 호가하던 푸미흥의 아파트 건축 부지들이 지금은 1500불 수준으로 내려왔으나 매입자를 찾지 못하고 있다.



물가가 6월에도 전년 대비 26.8%으로 확인되었으나 과거 수개월간의 폭등에 비교하여 어느 정도 안정화되는 양상을 보이고 있다.

최근 위기의 근본 요인이 물가였다는 측면에서 베트남 경제의 단기 미래가 어느 정도 개선 되가는 중으로 인식할 수 있다.



이제 경기도 좀 좋아지고 부동산 사업 프로젝트를 하거나 아파트를 매입하거나 하여간에 다시 부동산에 투자를 해보는 것이 어떨까 고민하는 분들이 많아지고 있다.



부동산 사업 수익성의 기본인 건축비부터 살펴 보자.



호치민 시내 중심부에 위치한 실제 고급 아파트 프로젝트의 세부 요소들을 검토하면 2007년말 기준하여 건축비가 약 513불이었다



(표7: 각 공정별 비용 요소별 USD 비용, 2007년말 기준)

USD/sqm Concrete Labor/Equipment Other Materials

Underground 69 23 -

Frame & Structure 74 25 -

Finishing - 81 81

Others - 80 80

143 209 161

출처: 자체 실 프로젝트 분석



2006년 약 40,000동 수준이던 단순 노임 일당이 2007년말 60,000선으로 상승하였으며 최근에는 80,000동(한화 5000원 수준)으로 급상승하였다.

이러한 상승 추세는 도시 지역 생활에 필요한 생계비가 물가 상승과 생활의 개선에 의하여 지속적으로 증가하고 있다는 측면에서 앞으로도 CPI 지수 이상으로 지속적인 상승이 예상된다.



장비 비용의 경우, 과거 대비 금리의 인상으로 인상 부분이 있을 것으로 판단하나 최근 건축붐이 가라 앉으며 수요가 안정된 상황으로 작년말과 동일 한 수준이 예상되며 기타 자재의 경우, 다양한 공산품을 포함하며 전반적으로 공산품 CPI와의 연계상에서 이해가 가능하며 공산품 CPI 상승률을 가정한다. (08년 5월까지 약 10%).



Concrete의 경우, 주요 원료 철근, 시멘트가 주된 원료로서 아래의 세부 내역과 같이 작년말 이후 철근, 시멘트, 자갈, 모래 가격들이 현재까지 2배 상승하여 위의 인건비와 함께 건축비 상승을 주도하고 있다.



(Concrete 공정 요소별 투입 단위 및 단가 추이)

톤당 투입 단위 단위 가격 Concrete 톤당 단가

2007년말 2008년 5월 2007년말 2008년 5월

철근 120 8000 16000 960,000 1,920,000

시멘트 400 1000 2000 400,000 800,000

자갈 1 120000 200000 120,000 200,000

모래 0.7 80000 150000 56,000 105,000

총계 1,536,000 3,025,000

단위: 철근(kg), 시멘트(kg), 자갈 및 모래 (큐빅 미터)

출처: 시장 조사, 전문가 인터뷰



위의 상승내용을 종합하면 작년말 513불 수준의 건축비는 동일한 건축물임에도 금년 5월 기준 평균 건축 단가는 약 725 USD 수준으로 상승하였다.



(표8: 각 공정별 비용 요소별 USD 비용, 2008년 5월말 기준)

USD/sqm Concrete Labor/Equipment Other Materials

Underground 138 29 -

Frame & Structure 148 31 -

Finishing - 101 89

Others - 100 88

286 260 178

출처: 자체 분석



프로젝트에 있어서 5개월만에 500불 수준이 700불 수준으로 오른 건축비의 상승과 최근 이자율 상승에 따른 금융비용의 상승은 상당수 프로젝트의 수익성과 가치를 파괴하였으며 이러한 사항은 분양가의 한계를 가지는 외곽지역에서 심하게 나타난다.



호치민시 외곽 지역, 예를 들면 투득과 같은 지역에 아파트 프로젝트 사업을 하는 경우, 작년 9월 기준하여 토지 가격은 대략 600불 수준이었으며 용적률 600% 수준으로 실제 분양될 실 분양 면적 80% 가정시 분양 평방미터당 토지 단가는 125불 수준이었다.



지하 2개층의 아파트 건축비는 위의 사례와 비슷한 평방미터당 500불 수준이었으며 금융비가 프로젝트의 특성에 따라 상이하나 일반적으로 토지비 전체와 건축비의 30% 수준(분양전 공사비)에 대하여 분양 중도금의 입금에 따라 은행 PF를 갚기 전까지인 전체 공사 기간인 36개월의 약 절반 정도의 기간에 대하여 이자 비용이 발생한다.



즉 토지 단가 125불과 공사비 450불의 30% 수준인 135불을 합친 260불에 대하여 18개월 정도 이자가 발생한다. 이에 따른 이자 비용은 작년 10월 이자율을 11% 정도로 기준하여 평방미터당 40불 정도 감안되었다.



작년 10월 시장 분위기를 감안한다면 외곽지역 아파트 분양가는 최소 1,000불 수준은 충분히 나올 수 있었고 이에 따라서 토지 비용, 공사 비용, 금융 비용을 제외하고 약 335불 수준이 남으며 여기에 추가적으로 분양가의 2% 정도의 판매비용 20불과 약 10% 정도의 기타 운영비 100불 발생하여 전체 수익은 판매 평방 미터당 약 215불 정도가 되어 상당히 매력적인 프로젝트였다.



현재를 기준하여 본다면 토지 가격은 연초 1000불까지 상승하였다가 현재 500불 수준으로 폭락하였으며 용적률 등의 조건은 동일하다.



똑 같은 계산법에 따라 토지 단가는 약 105불 수준으로 작년 9월 대비하여 20불 감소하였으나 문제는 건축비가 725불 수준으로 폭등하였으며 금리가 22% 수준까지 상승하여 이자 비용이 80불로 두 배가 되었다.



제반 비용은 비슷한 수준이며 판매 가능 가격은 개략적으로 1000불로 동일한 수준을 잡아 본다. 실제는 이 정도에 현재 분양이 가능할 지도 의문이다.



전체 수익 분석에 있어 평방미터당 총 비용은 1080불에 이르게 되며 판매하는 평방미터 마다 80불씩 손해가 발생하는 구조가 된다.



프로젝트의 가치가 폭락하고 거래가 실종되는 이유 중 큰 것은 위에 나타난 수익성의 실종에 근본적인 원인이 있다. 토지를 공짜로 준다고 해도 제반 비용이 1000불에 육박한다. 물가가 올라서 제반 운영비도 증가되는 것은 제외하고서이다.



건축비 상승으로 인한 프로젝트의 가치 파괴만이 문제가 아니다.



현재 시장 구조상에서 부지 가격을 폭락시킨 매물들은 3월이후 6월까지 등장한 사업자 자체 구조 조정 차원의 매물이었다.



개발상들이 기존에 진행하던 프로젝트를 허가까지 다 득한 상황에서 자금란에 대비하며 내놓는 것들이 대부분이다.



호치민시에서 위치로 본다면 주로 투티엠 신개발 외곽지역, 푸미흥 외곽의 남사이공 지역, 투득, 9군 등의 지역으로 위에 말한 현 상황에서 수익성 불가 위치들이 대부분이다. 당연히 실거래는 거의 없다.



향후 나올 매물들이 더 무섭다.

앞으로 6월 이후 연말까지 은행의 부실 담보 매물들이 줄을 이을 전망이다. 작년말과 금년초에 대출나간 부동산 프로젝트에 대하여 은행이 직접 매각에 나서는 것이다.



은행권의 부동산 담보물 중에서 추정 부실 부분이 약 $ 2 billion 수준이다. 현재 대출 규모가 대략 $54 billion 수준이며 이중 부동산 비관련 대출과 관련은 있으나 별도의 신용이나 담보가 가능한 대출 등을 제외하고 현재의 가치 보다 높은 담보 비중을 감안하면 개략적으로 한화 2조원 정도가 문제시되는 부동산 담보 대출이다. 토지 가격으로만 이 정도이니 개략적으로 토지 가격 평미당 500불 가정하면 400만 평방미터의 부지가 매물로 나올 수 있다는 계산이다.



또 있다.

현재 호치민시에만 사업 허가 득하고 전혀 진행하지 않은지가 오래되어서 정부가 회수를 검토하고 있는 부동산 개발 프로젝트가 92건에 1,050만 평방미터이다. 추가적으로 진행이 더디어서 역시 조사대상인 프로젝트가 211건에 2,012 만 평방미터이다.

호치민시 의회는 호치민시 인민위원회에 해당 사항을 조사하라는 요청을 수차례 하였으나 번번히 흘러 지나왔다. 이번에는 시의회가 제대로 싸우려는 모양이다. 중앙 정부에 조사를 요청하였다.



위의 은행권 매물과 중복되어 있을 가능성이 크고 실제 정부가 칼을 쓸지는 의문시 되기도 하지만 최근 움직임을 본다면 충분히 가능성이 있는 추가 매물들이다.



기존 매물에 은행 매물에 추가적인 정부의 회수 프로젝트 매물까지도 무서운데 또 있다.



작년 말부터 불어온 국영 기업의 부동산 투자 열풍이 금년도 국영 기업 상품 물가 통제에 맞물려 구조조정으로 상당수의 프로젝트가 매물로 연말 연초에 등장할 전망이다.



1월부터 6월까지 총리령으로 진행된 10대 주요 상품 가격 통제 정책은 국영 기업들의 수익성에 막대한 영향을 주고 있다. 이에 대하여 적극적인 구조조정을 통하여 수익성 개선에 힘쓸 수 밖에 없으며 1차 대상은 당연히 비영업 자산, 즉 부동산 프로젝트들이다.



부동산 프로젝트의 사업 가치는 높아진 공사비와 금융비로 황폐해졌고 시장 상황에 있어서도 매수는 씨가 말랐는데 매도물은 앞으로도 최소 4차례에 걸쳐 주구장창이다.



일반 아파트들은 어떠할까? 근본적으로 기존 아파트들의 가치는 건축비의 상승에 따라 같이 올라야 정상이다. 과거 500불에 지어졌더라도 현재 비용은 725불이다. 즉 225불만큼 건축물 가치가 올랐다.



근원 가치는 올라야 정상인데 시장은 전혀 그러하지가 않다.



이미 시장에 출현된 기존 매물들은 현재 입주하여 살고 있는 매물과 건축중인 분양물로 나뉜다.



현재 주로 거래되는 매물들은 입주중인 매물들이다. 분양물의 경우, 아직까지 분양가격을 기준하여 호가만 나오고 있다.



입주중 매물의 경우, 주로 여러 아파트를 매입하며 최대한 은행 융자를 받아 논 투자자들이 이자 비용의 급증에 따라 보유를 포기하고 손절매에 나선 물건들이다.



상대적으로 분양물을 보유하고 있는 투자자들은 아직까지 이자 부담은 덜 한 편이라 버티고 있는 중이었으나 상황이 바뀌고 있다.

분양물을 보유하고 있는 투자자들이 개발상에 지불해야 할 중도금 대출을 은행으로부터 거부 받고 있다. 이자가 무서워서 파는 것이 문제가 아니라 대출이 안돼서 중도금을 낼 방안이 없는 매물이 나올 전망이다.



매수 세력은 어떠할까?



당장 내년 1월부터 허용되는 외국인 매수 가능자 수가 약 2만명이다.

이중에서 50% 가량은 적극적으로 매입에 동참할 가능성이 크며 이러한 매수세가 시장에 유입되는 시점은 선계약 후등록을 감안시 아마도 9월 정도부터일 것으로 판단된다.



또한 외국인 매수에 대하여 추가적인 조치를 기대하며 대상자가 아닌 외국인들이 분양물을 중심으로 매수에 나설 가능성도 크다. 분양물은 나중에 완공되고 등록하기까지 시간이 충분히 있으며 완공 후 등록할 당시라면 이미 아마도 전체 외국인 허용을 기대해 봄직하다. 예전에 중국이 동일한 절차를 밟으며 외국인 매입을 허용한 바 있다.



전반적인 수급에 있어서도 아파트의 공급은 아직도 수요에 대비하여 절대적으로 부족하다. 베트남의 도시화율은 약 27% 수준인데 정부의 계획에 따르면 2020년까지 45%로 올릴 생각이며 이에 따른 도시의 신규 주택 수요는 연간 45만 채이다. 이중에서 아파트를 아무리 작게 잡아도 필요한 아파트의 수량은 연간 5만 채 이상일 것이다.



위에 말한 금년 아파트 프로젝트 퇴조 현상은 역으로 향후 2년 후의 아파트 공급량에 엄청난 영향을 미칠 것이다.

공급이 전무하여 가는 상황이 발생하면서 수요가 돌아서면 아파트 가격의 재폭등도 가능하다.



위에서 말한 프로젝트의 수익은 그 즈음되어 다시금 매력적으로 될 것이고 그로부터 2~3년 후에 공급이 재개될 것이다.



가격은 어떠한가? 과연 지금 내린 가격이 적절한 수준인가 아니면 아직도 거품이 있을까?



아파트 가격과 실소득의 관계에 있어 서울과 상해 그리고 호치민시를 비교해 보자.



06년 기준하여 베트남의 인당 GDP는 약 700불 수준이다. 중국은 2,000불이며 한국은 17,700불이다.

인당 GDP를 감안할 때 PPP라는 것을 많이 활용한다. 구매력에 기준한 GDP를 뜻한다. 이러한 PPP 기준 인당 GDP는 베트남이 2,310불, 중국이 4,660불, 한국이 22,990불 수준이다.



도시로 따져 보자.

호치민시의 인당 GDP는 1,970불이며 PPP 기준하면 6,500불이다. 중국 상해의 경우, 인당 GDP는 7,000불 수준이며 PPP 기준 16,300불이다.

한국의 경우, 수도권의 인당 GDP가 전체 인당 GDP보다 약간 아래에 있다. 큰 격차는 없으니 그냥 한국 전체를 기준하여 보자.



여기에 추가로 감안할 것이 또 있다. 비과세 소득이다. 한국의 경우 비과세 소득이 비교적 적으므로 10%를 감안하고 중국은 15% 감안해 보자. 중국이 실제 가 보면 비과세 사업 분야가 이제는 그리 많지가 않다.

베트남은 아직까지 비과세 소득이 상당히 큰 편이다. 수치화할 자료는 없지만 개략적으로 30% 가량을 감안해 보자.



기존 인당 도시 GDP에 PPP를 감안하고 거기에 추가적으로 비과세 소득을감안하면 호치민시가 8,500불, 상해가 18,800불, 그리고 서울이 25,000불 수준이다.



아파트 가격에 있어 호치민시는 사이공 펄, 상해는 스마오 빈장, 그리고 서울은 용산의 대우 월드 마크를 비교해 보자.



세 아파트의 성격이 상당히 비슷하다.

상해의 스마오 빈장은 와이탄 너머 푸동에 자리 잡고 있으며 도시 중심지에서 약 4킬로 떨어져 있는 강변 고급 아파트이다. 여러분들도 잘 아시는 용산 대우 월드 마크 역시 중심지에서 약 4 킬로 벗어난 강이 보이는 고급 아파트이다. 사이공 펄 역시 1군 중심지에서 3킬로 가량 떨어져 있는 강변 고급 아파트이다.



최근 5월 평방 미터 당 가격을 살펴 보면 사이공 펄이 3,200불이며 스마오 빈장은 5,600불, 그리고 대우 월드는 11,000불이다.



중국과 베트남의 아파트는 계약 면적에 있어 베란다를 포함하여 계산하며 실면적 계약이다. 한국은 베란다는 서비스 면적(약 10% 수준)이고 계약 면적은 공용 면적(약 20% 수준)을 포함하여 계산한다. 따라서 가격 비교에 있어 한국의 아파트 가격은 12000불로 수정한다.



아파트 가격 대비 위에 계산한 실소득 (아파트 가격/실소득) 수준을 보면 호치민시가 0.38 정도이며 상해가 0.30, 그리고 서울이 0.48 수준이다.



이러한 아파트 간에 비교가 상당히 논리적인 비약이라고 말할 수도 있을 것이나 전반적으로 본다면 서울이 거품이지 호치민과 상해가 거품이라는 논리는 좀 문제가 있다.



게다가 서울과 상해는 이미 주택의 공급과 수요가 어느 정도 맞는 곳이고 호치민은 전혀 그러하지 못한 곳이다.

이러한 공급 부족에 대한 프리미엄을 감안한다면 아시아의 세 주요 도시 중에서 호치민시의 아파트 가격은 이제는 Under Value이다.



정리해 보자.



아파트 프로젝트 사업의 수익성이 황폐해진 상황이며 매물은 폭주할 것이다.



주택 거래에 있어 분양물을 중심으로 추가적인 매물이 예상이 되나 외국인의 선취매가 등장하면서 해당 매물을 연말쯤 소화할 것으로 보이며 향후 2년내에 재 폭등도 가능하다.



개인적으로 아파트 투자의 경우, 금년 말까지 대상을 선정하고 매입에 서두는 것이 좋을 것 같다. 가능하다면 환율에 유의하며 지불 시점이 뒤로 빠지는 분양물을 접근하는 것이 좋겠다.



개발 사업자들에게 있어서도 사실 현재의 수익성에 기준하지 말고 향후 2년 후의 공급 대란을 감안하여 시간을 가져갈 수 있는 가승인 수준의 프로젝트를 선별적으로 선택하며 자금의 여유를 가지고 준비하여야 할 것이다.

프로젝트 인수 적기는 금년 말과 내년 중반까지일 것으로 판단된다.



이미 위험에 대하여 적극적으로 대응하는 중국계 투자자들은 매물 검토 작업에 한창인데 한국 투자자들의 경우, 최근 IMF 한 단어에 얼어 붙어서 검토 자체를 거부하고 있어 프로젝트에 대한 컨설팅을 하는 사람 입장에서 아쉬움이 많은 여름이다.



이상.