Vietnews Letter Vol 12 부동산 가치 이야기 (08/07/10)

Vietnam News Letter Vol. 12 부동산 가치 이야기 2008년 7월 10일 한재진 (cult1212@gmail.com; +84-93-373-8880) 부동산은 말 그대로 움직이지 못하는 자산이다. 요즘 물론 건물 자체가 돌아간다 던지 몇 미터 옮기는 공법도 개발되었지만 유감스럽게도 건축물을 이동시켜 판매할 방안은 조립식 주택이나 공장 플랜트만이 가능하다. 건축물이 지어지는 토지는 흙이 아니라 삶의 터전이다. 따라서 이동이 불가능한 자산이며 위치 특성에 기반한 희소성과 그 활용성에 따라 가치가 결정된다. 또한 희소성도 원칙적으로 본다면 활용성의 수준이 차이를 가져 오며 활용성의 가치가 사실 원칙적으로는 부동산의 가치이다. 빈탄에 있는 마노의 경우 122평미의 임대료가 대략적으로 3000불을 호가한다. 월 3000불의 현금을 획득할 수 있는 자산을 얼마에 주고 사면 적절할까? 영속적으로 3000불이 나오는 자산의 가치를 평가하는 방법은 간단히 해당 자산의 연간 수익에 대체 투자 가능한 안전 자산의 수익률, 쉽게 말해 은행 정기 예금 이자로 나누면 된다. VND 은행이자에 기준하여 본다면 작년 말 7% 수준이었고, 연간 수익을 보면 약 3만6천불에 해당하며 이를 7%로 나누면 51만불이 적정한 작년말 기준 사용 가치이다. 즉, 51만불 은행에 넣어 두면 매달 3000불씩 나오는 것과 동일한 계산이다. 작년 해당 시기의 마노의 가격은 평미당 4000불 수준이었으며 122평미의 경우 총 51만불이어서 이러한 사용 가치와 실 거래가치가 우연히도 정확히 떨어진다. 지금의 은행 이자는 약 18% 수준이다. 임대료는 크게 변화하지 않았으며 동일하게 3000불을 산정해보자. 금리가 바뀌면서 매달 3000불이 나오려면 20만불이면 가능하다. 사용 가치가 절반 이하로 대폭락하였다. 현재 마노의 가격은 약 평미당 3000불 수준이며 120평미는 36만불이다. 이렇게 보면 작년 버블 논란이 많았던 시절의 가격은 적절한 것이고 현재의 버블이 많이 사라졌다는 가격이 되려 버블이 엄청 많은 것으로 보인다. 이러한 가치는 현재의 금리가 영속적으로 지속된다는 가정하에서 성립되는 이론가격이다. 아래와 같이 현실적인 금리 예상을 가지고 접근하면 미래의 현금 흐름에 대한 08년 현재 가치의 합계는 약 40만불 수준으로 현 매매 가격 보다 위에 있다. 2008 2009 2010 2011 11년 이후 연간 월세 수익 36,000 36,000 36,000 36,000 36,000 예상 금리 18% 12% 10% 8% 8% 08년 현재 가치 36,000 30,508 27,240 24,763 286,613 현재 가치 총계: 405,000 이러하듯이 원래 부동산의 가치는 금리(보다 정확히 말하면 대체투자처의 수익률)와 해당 부동산을 활용한 시장 수익에 연동되어 결정되는 것이 이론상 가치이다. 즉 금리가 내리고 월세가 올라가면 당연히 부동산 가치는 상승한다. 한국의 경우, 전세 가격이 있고 이를 일반적인 실세 금리라고 칭하는 약 10~12%에 연동한 월세 가격이 있다. 예를 들어 논현동에 있는 동부 센트러빌의 거래 가격은 10억원 수준이며 전세 가격은 3억9천만원 수준이고 월세는 보증금 5000만원에 월 300만원 수준이다. 보증금에 대하여 실세 금리 연동하면 총 월세는 340만원 정도이다. 현재 한국의 1년 정기예금 이자가 3.5%~6.4%까지 나오지만 평균 잡아 5% 수준이고 이에 대한 현재 가치를 생각하면 8억 2천만원 수준의 사용 가치가 나오며 실제 거래 금액인 10억원에 대하여 약 20% 격차가 난다. 이러한 원인은 한국 역시 향후 금리의 하락을 예상한다는 측면으로도 해석 가능하지만 희소성에 대한 투기적 프리미엄, 즉 일종의 거품으로도 해석이 가능하다. 호치민의 경우 현재 고급 거주 공간에 대한 수요가 공급을 추월하고 있으며 이에 대하여 만족시킬만한 공급은 아직도 까마득하다. 사실 희소성 문제라면 서울보다 더 해야 한다. 그런데 지금 가격 수준은 사용 가치와 거의 동일한 선상에 있다. 장기적으로 본다면 월세는 외국 회사의 지불 능력이 아니라 그 나라 국민의 지불 능력에 따라 결정되며 공급이 어느 정도 수요를 만족시켜 주는 상황이 다다를 경우, 현재의 호치민시의 월세 수준은 가라 앉지는 않을 지 언정 서울의 아파트의 월세 상승 보다는 약할 것이다. 따라서 이러한 기대 부분과 희소성에 의한 프리미엄이 상호 작용했다고도 볼 수 있다. 각 국가별 주요 도시에 대하여 실소득 수준과 성격이 유사한 아파트들의 가격을 비교하여 본 적이 있다. 실소득이란 인당 GDP에 구매력을 기준하여 설정하는 PPP라는 것을 붙이고 추가로 비과세 소득의 수준을 감안한 실질 소득 수준이다. 베트남의 인당 국민 소득은 약 700불 수준이지만 호치민시의 인당 소득은 2,000불이 넘으며 위의 기준 하에 실질 소득을 파악해 보면 호치민시가 8,500불, 그리고 서울이 25,000불 수준이다. 실 거주 면적 기준하여 주요 도시의 강변 고급 아파트로서 도심에서 일정 거리를 두고 있는 호치민의 사이공펄이 평방미터당 3,200불 수준이며 비슷한 환경이라 말할 수 있는 서울의 용산 월드마크는 12,000불 수준이다. 쉽게 따져서 호치민시의 평균 시민이 1년 소득으로 2.7평방미터를 살 수 있고 서울 시민은 2.1 평방미터를 살 수 있다. 아파트 하나 사려면 40년에서 60년이 걸린다는 이야기이니 서민 입장에서 서글픈 이야기이기도 하다. 하여간 실질 소득과 아파트 현재가격 비교하든 사용 가치에 대한 분석을 생각해봐도 서울이 호치민시에 비해 작년 가격이 높을 때도 그랬고 지금도 거품이 많다. 필자가 돈만 있고 자격만 주어진다면 세금도 복잡한 서울 아파트 보다는 가격도 저렴하고 세금 문제도 간단한 호치민시 아파트를 살 것 같다.