재정 지출과 경제
2010년 6월 20일
한재진 (cult1212@gmail.com; +84-93-373-8880, +82-707-539-2348, +82-11-9769-4222)
CEO, Hanuer Investment & Consulting
케인즈 이론과 재정 지출
오늘은 경제 이론 이야기로 시작할까 한다.
국가총생산(GDP)는 개인과 기업의 소비 지출(C) + 투자 (I) + 정부 지출(G) + (수출(X) – 수입(M))이다. 즉 GDP=C+I+G+(X-M)이다. 따라서 경기 침체시에 소비와 투자가 감소하면서 GDP가 감소한다.
영국 캠브리지의 경제학자 존 메이나드 케인즈는 이러한 각 개별 경제 주체에게 합리적이라고 내린 결정이 전체 경제에게 합리적이 아닐 수 있다고 주장했다. 예를 들어 경제 침체기에 개인과 기업 입장에서 소비를 줄이고 생산 활동에 있어서 인건비와 각종 비용을 절감하며 수요가 감소함에 따라 투자를 줄이는 것이 합리적인 의사 결정으로 보이나 이러한 개별 경제 주체의 결정의 합이 전체적인 고용의 감소, 소득의 감소, 그리고 수요의 감소를 낳는 악순환이 시작되며 궁극적으로 전체 경제 주체에게 불리하게 작용하며 따라서 국가가 이에 대한 개입을 통하여 부족한 수요 부분을 일시적으로 커버해야 한다는 주장이다.
경제 이론에서 근원적으로 실물 경제가 불완전한 시장이기 때문에 개별 경제 주체에게 최적의 의사 결정이 아닌 개별 경제 주체에게 합리적으로 보이는 일종의 모순적인 선택이 발생한다는 것인데 꺼꾸로 완전 시장(Perfect Market)이라면 각 개별 경제 주체가 전체 경제를 감안하여 소비와 투자를 감소하지 않는다고 보는 것이다.
케인즈의 이러한 주장에서 정부의 개입에 의한 세출 증대는 일시적인 것이며 경기 회복 후 세입 증대로 회복 가능하다고 보았다. 우리가 아는 최근 각국의 재정 지출을 통한 경기 부양책과 1차 세계 대전 이후에 1930년대 대공황시기의 경기 부양책이 바로 이러한 이론적인 배경을 가지고 있다.
감히 경제학의 최고봉이신 케인즈 교수의 이론에 비판을 하고자 하는 것은 아니지만 이러한 케인즈의 주장에서 실제와 차이가 심하게 나는 것이 경기 부양을 위한 세출의 증대는 일시적인 것이며 바로 경기 회복 속에서 세입이 증대하여 해당 재정 적자를 극복하게 한다는 점이다. 실제로 많은, 아니면 거의 모든 국가에게 있어 재정 흑자는 거의 나타나지 않으며 지속적으로 재정 적자는 증가된다. 물론 액면 수치상으로 누적 재정 적자가 감소하지 않으나 경제 규모가 성장하면서 누적 재정 적자의 경제 규모에 대한 비중이 감소하는 경우는 많다.
경제 규모가 재정 적자보다 빠른 속도로 성장하는 국가는 큰 문제가 없는데 반하여 재정 적자 확대 속도가 경제 성장 속도를 뛰어 넘는 나라들이 문제이다. 이러한 국가의 경우 재정 적자의 재원으로서 주로 국가 채권 발행을 하는데 점점 가면 누적된 채권 돌려 막기에 따라서 정부로 들어오는 세입의 상당 부분이 채권 이자 내는데 사용되는 상황이 발생한다. 국가의 근원적인 경쟁력이 확대되지도 못하면서 국가 부채는 눈덩이처럼 늘어나게 된다.
케인즈 이론에서 간과한 점이 바로 이러한 기존의 누적 재정 적자와 채권에 대한 이자 지급이다.
케인즈 경기 부양책의 한계
최근 남유럽의 위기는 이자 지급에도 허덕이는 정부 재정 취약성에 대한 위험을 부각시켰으며 금융 위기 당시 모든 국가들이 경제 정책으로 삼았던 재정에 기반한 경기 부양책에 의구심을 들게 하고 있다.
이론적으로 케인즈의 국가 개입론은 적절한 조치로 들리며 단기적으로는 유효한 수단임에 분명하다. 그러나 이미 심각한 구조적 재정 적자를 가지고 동시에 통화에 대한 수단이 한정된 국가에 대하여 이러한 정책은 화약을 들고 불로 뛰어드는 방책이었다.
유럽 연합이 유럽 중앙은행을 설립하고 자국의 통화를 포기한다는 것은 사실상 통화를 찍어낸다는 국가 정부의 고유 권리를 포기한 것이다. 즉 재정 적자를 충당하는 방법으로 국채 발행과 통화 발행 두가지 방법이 있는데 유럽 국가들의 경우 통화 발행의 방법을 이미 포기한 것이다.
지난 4월 말 워싱톤에서 G20 재무 장관 회의가 열릴 때만 해도 각국 정부가 경제가 살아 날 때까지 재정 확대 정책을 써야 한다는 이야기에 대하여 공조 체계가 유지되었고 아무도 반대 의견이 없었다. 그러나 이미 6월 첫째주 부산에서 열린 G20 재무 장관 회의에서는 최근 남유럽 재정 위기에 따라서 경기 회복이 본격화되지 못했더라도 경우에 따라서 경기 부양책을 되돌려야 한다는 이견이 등장하기 시작했다. 6월 26일 토론토에서 열릴 제 4차 정상회의에서 상당한 논란이 예상되는데 분명히 최근 위기를 느끼기 시작하는 G20 국가 중에서 기존 합의에 대한 철회 노력이 나타날 것으로 판단된다.
이러한 일부 정부의 재정 경기 부양책의 철회 결정은 각국 정부가 지속적으로 재정 적자를 감수하며 경기를 진작할 것이라는 시장의 신뢰를 파괴할 것이다. 재정적 경기 부양책은 기본적으로 시장에게 강력한 경기 부양 의지를 표시함으로써 시장이 추가적으로 투자에 나서게 하는 것이 필요한데 이러한 연계가 끊어지는 것이다.
전세계적인 공조 체제가 깨지고 있으며 재정 적자에 따른 국가 부도 위험과 이에 대한 시장의 급격한 반응에 대하여 자국이 위협대상이 되고 싶은 국가는 없을 것이다. 시장에서 국가 재정을 통하여 경기가 진작될 것이라는 기대가 사라지면 투자가 사라지고 고용 증가는 물 건너 간다. 당연히 고용 증가 없이 진정한 의미의 수요 증가는 있을 수가 없으며 전반적인 경기는 급격히 위축된다.
두려운 이야기이지만 현재 진행중인 사항이다.
베트남의 재정과 인플레이션
08년까지 베트남 재정 적자는 GDP의 4~5% 수준으로 GDP 성장율의 절반 이하 수준에서 유지되었고 국채 발행을 통하여 큰 무리 없이 충당되어 왔다.
이러한 상황은 09년부터 바뀌기 시작하고 있다. 작년 재정 적자가 경기 부양책으로 GDP의 9%에 육박하였으나 이에 대한 국채 발행은 정부 계획 대비 33% 선에 머물렀다. 게다가 금년은 더 심해서 예상 재정 적자가 GDP의 6% 수준인데 최근 국채 발행은 연초부터 5~6차례 있었던 정부 입찰에서 단 한차례도 제대로 입찰에 성공한 바가 없다.
결국 지난 2년간 정부 지출의 상당 부분이 세입이나 채권 발행을 통한 적절한 재원을 확보 못하고 돈을 찍어서 지출되었다. 금액으로 본다면 약 120억불에 해당하는 VND화가 주로 경기 부양용 정부 지출을 위하여 지난 2년간 인쇄되어 나왔다.
4월에 비하여 5월의 물가 지수는 0.27% 포인트 상승하며 전년 동기 대비하여 9.05%의 물가 상승을 기록하였다. 5월의 월간 물가 지수만 본다면 큰 무리가 없을 것으로 보이나 전년 대비하여 9% 이상을 상회하는 물가 수준은 우려할 만 하다. 그러나 문제는 사실 지금까지가 아니고 앞으로이다.
일반적으로 인플레이션이 등장할 때 상품 가격의 인상과 함께, 혹은 선행해서 등장하는 것이 자산의 화폐 가치 상승이다. 단순히 가치라고 표현하지 않고 화폐 가치라고 표현한 이유는 수치상의 가치가 상승하는 이유가 해당 자산의 근원적 수익 증가에서 비롯하는 것이 아니라 돈의 가치 하락 때문에 나타나기 때문이다.
경제가 활성화되는 상태에서는 적절한 화폐의 공급이 필수적이다. 재화가 늘어나는데 화폐가 한정되어 있으면 꺼꾸로 화폐의 가치가 지나치게 높아지는 현상이 발생하며 희안한 디플레이션이 나타난다. 즉 상품이 많은데 현찰이 적으니 상품 가격이 떨어지는 현상이다.
따라서 재화가 늘어나는 수준에 맞추어 적절히 화폐의 유동량을 늘려 주면 화폐가 많아지면 생산 물건의 개수도 증가하는 과정으로 화폐 가치로서 상품의 가치는 일정 수준 유지된다. 이러한 관계에서 적절한 화폐 발행은 경제 활성화를 지원한다.
그러나 경제가 활성화되지 않은 상태에서 정부의 지출을 위한 화폐 발행은 차원을 달리한다. 화폐의 가치는 점차 떨어지고 이러한 과정에서 가격이 민감하게 움직이는 주식과 같은 유동성 자산의 가치가 일차적으로 상승하는 현상이 나타난다.
현재의 베트남 주식 가격에 대하여 논란이 많을 수 있겠지만 단순한 화폐의 가치 하락에 따른 반대 급부적인 가격 상승이냐 아니면 해당 회사의 수익 창출 증가를 예상한 가치의 상승이냐에 대하여 필자는 전자로서 판단한다.
향후 재정 지출을 위하여 출력된 통화가 어느 정도의 위력을 가지고 물가지수를 좌우할 지를 추정하기는 쉽지 않으나 현 수준에서 멈추어 질 것으로 보이지는 않는 것이 바로 이 주식시장의 동향이다. 향후 주식시장의 기대가 깨지면서 실질적인 물가 상승이 나타날 가능성이 있으며 이런 연후에야 금년 물가 상승이 어느 정도까지 진전될지를 판단 가능할 것으로 보인다.
중기적 재정 안정도
중기적으로 본다면 궁극적으로 현재 진행중인 재정 지출은 향후 세입 증대를 통하여 극복되어야 한다.
베트남의 현 세입 구조를 한국과 비교해 보면 한국은 소득세와 법인세가 주를 이루는 내국세의 비중이 85%에 이르는데 비하여 베트남의 세원은 원유세(표시상 세외 수입*), 관세, 그리고 토지세가 무려 45%를 차지하고 있다.
즉, 베트남의 세입 구조는 자원과 무역 규모에 기반한 후진국형 세입 구조를 보이고 있다.
무역 규모가 증가하면 관세가 증가하는데 일반적으로 관세는 수입관세이다. 수입이 증가하는 것이 무역적자가 확대일로에 있는 현 상황에서 크게 반가운 손님은 아닐 것이나 전체적으로 본다면 무역 규모의 증가는 경제에 Positive이다.
부동산 개발이 증가하면 역시 토지세가 증가하는데 지난번 이야기한 바와 같이 정부 입장에서 지속적으로 부동산에 기반한 경제 개발을 유도하는 것은 적절치 못한 정책이다.
원유 생산량이 급증하거나 원유 국제가격이 급등하면 원유세가 늘어나는데 사실 지난 9월까지 월 150만톤을 생산하던 원유가 10월 이후로 감소되어 현재 약 120만톤 수준으로 생산되고 있다. 원인이 구체적으로 밝혀져 있지는 않지만 무역 적자가 확대되는 와중에 굳이 생산 가능 원유를 억제하고 있지는 않을 것으로 사료되며 기존 유정에 대하여 문제가 발생한 것으로 판단된다. 게다가 국제 원유 가격은 국제 경기에 민감한 상품 가격인데 중장기적으로는 원유의 가격은 국제 경기 회복에 따라 개선될 것은 분명하나 현재 경기 상황에서 단기적으로 즉시 개선을 기대하기 어렵다.
하여간 단기적으로 현 재정 수입 구조에서 재정의 대폭적인 성장을 기대하기는 어렵다.
이러한 베트남 정부 재정에 대하여 향후 과제는 비교적 간단하다. 단기적으로 현 구조하의 재정 수입 확대를 꾀해야 하며 동시에 법인세와 소득세를 중심으로 하는 선진국형 재정 수입 모델로의 전환을 노력해야 한다.
최근 외국계에게 펼쳐졌던 소득세 징수 노력 등이 바로 이러한 노력의 일환이라고 봐야 하는데 단순히 외국계에 대한 노력뿐이 아니라 노동 인력의 고급화를 통한 소득 증대와 이에 따른 소득세 증대, 산업의 고도화를 통한 부가가치의 증대 및 법인세 증대 등의 노력이 필요하다. 즉 지금 돈이 있는 것으로 보이는 사람 세금 더 내게 하는 것도 중요하지만 향후 세금을 많이 낼 사람과 기업을 만들어야 하는 것이 더 큰 과제이다.
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2010년 6월 24일 목요일
2010년 6월 11일 금요일
Vol 47 단기 부동산 경기
Vietnam News Letter Vol. 47
단기 부동산 경기 동향
2010년 6월 6일
한재진 (cult1212@gmail.com; +84-93-373-8880, +82-707-539-2348, +82-11-9769-4222)
CEO, Hanuer Investment & Consulting
요즘 낮에 여우비가 많이 내리는 것 같다. 필자의 기억이 맞다면 햇볕이 나는 속에 내리는 가랑비가 여우비로 기억하는데 한국의 여우비와 달리 베트남의 여우비는 완전 샤워하는 분위기이다.
한동안 비가 내리지 않아서 베트남 전역에 걸쳐서 가뭄으로 인한 수력발전 전기 부족과 농작물 피해가 예상되던 차에 드디어 우기를 만나서 비가 내려주니 참 다행스러운 일이다. 베트남 경제도 이러하듯이 비를 만나서 풀려 나가면 좋을 것이나 아직까지 위험 요소는 지속되고 있다.
그리스를 출발한 위기는 포르투갈로 그리고 이미 스페인까지 위협하고 있다. 게다가 최근에는 다시금 헝가리와 이태리가 이러한 위기의 중심부로 이동하기 시작했다. 비교적 유로권에서 영향력이 큰 이태리의 국가 부채가 이미 GDP의 117% 수준이며 금년 외채 발행 예정액 2410억 유로에서 1700억 유로가 과거 부채에 대한 상환을 위한 외채 발행이다. 최근 들어 유럽중앙은행의 안정화 기금 7500억 유로가 결정되었음에도 불구하고 이태리의 국채 수익률과 CDS는 급격하게 상승 중이다.
최근 유럽 위기에 추가하여 국제 경기를 어둡게 하는 정책 결정이 이루어 졌다. 바로 중국의 부동산 경기 억제 정책이다. 중국 정부가 이번 부동산 규제 조치를 취하게 된 것은 지난해말 이후 급격하게 나타난 부동산 가격 상승과 이에 대한 중국 일반 시민들의 자괴감 증가에서 비롯되었다. 다가구 소유 억제 정책과 대출 억제 정책이 1차적으로 나왔으며 추가적으로 소유세 관련하여 중과세 정책이 지속적으로 논의되고 있다. 시장은 얼어 붙었고 발표 전에 비하여 거래 아파트 수치는 40%가 감소하였다.
중국의 경제는 이미 전세계 2위권으로 단순한 생산기지로서의 역할을 뛰어 넘고 전세계 3~4위의 소비국가로 전환하고 있다. 지난 5월 북경으로부터 시작된 부동산 경기 억제 정책에 따라 중국의 GDP 성장율이 기존 10.5%에서 9.5%로 억제될 것으로 예측되는 가운데 국제 경제로의 영향 전달이 시작될 전망이다. 이미 중국 내 철강 가격은 조치 발표 이후 7.4%가 감소하였으며 주식시장은 19.4%가 내려 앉았다.
부동산 경기와 국가의 경제 정책은 아주 밀접한 관계를 가진다.
지난 번 아파트 Chasm현상에 대하여 논의한 후에 호치민 아파트 매입에 대하여 문의가 늘고 있다. 결론적으로 말한다면 단기적으로 아파트 가격이 폭등할 가능성은 거의 전무하다고 말하여도 무리는 없을 것으로 보이며 꺼꾸로 추가적인 하락은 가능성이 열려 있다고 말할 수 있다.
기업체들의 매수가 증가할 것이라는 의견이 대두되기도 하는데 사실 이러한 기업체의 자체 사용용 매입은 그 규모도 한정되어 있고 매입 자체도 현금 흐름 상에서 매력도가 상당히 떨어진다. 게다가 직원들의 복지문제에 있어서도 비용상의 절약만이 강조되고 개개인의 Privacy에 대하여는 개념이 부족한 것으로 보인다.
일단 부동산 경기에 있어서 베트남의 현재 금리 상태가 단기간 내로 해결되기는 어려우며 이에 따라 부동산 이론 가치 하락은 피할 수 없는 것이다. 부동산의 가치는 이론적으로 분명히 해당 부동산이 파생하는 현금 흐름의 현재 가치이다. 현금 흐름의 현재가치는 금리가 분모이다. 즉 금리가 상승하면 당연히 부동산의 미래 현금 가치의 현재 가치는 하락하게 된다. 즉 금리가 낮아지면 부동산 가격은 올라야 하고 금리가 높아지면 부동산 가격은 내려가야 이론상 정상이다.
시중 대출 금리는 돈의 공급과 수요에 따라 나타나는 돈의 가격이다. 따라서 대출 금리가 내려가려면 돈의 공급이 늘거나 수요가 감소되어야 한다.
돈의 공급을 늘리는 방법은 정부가 통화량을 늘려주는 방법과 은행권이 시중의 유동 자금을 예금으로 받거나 직접 자본을 늘려서 이를 기반하여 대출을 통한 돈의 공급을 늘려주는 방법이 있다.
수요를 줄이는 방법은 되려 간단하다. 돈이 필요 없도록 하면 되니 경기를 죽이면 된다. 물론 누구도 경기를 죽이는 것을 원하지 않을 법하지만 필요에 따라서 경제에 기여도가 적은 경기 분야를 죽이는 방식은 사용된다.
베트남에서 통화량을 급하게 늘려서 돈의 가격, 즉 금리를 내리는 방안은 이미 상당부분 상승한 물가 수준에 막혀서 추진이 불가능하다. 내년 1월 전당대회를 앞두고 있는 정부 입장에서 가장 중요한 과제 중의 하나가 물가 안정이다. 현재 이미 물가는 1년전 대비하여 9%대를 넘어서 있으며 하반기 물가 역시 고금리와 동화 가치 하락에 따라 쉽게 안정화되지는 않을 전망이다.
정책적으로 제한된 예금 금리와 상승중인 물가로 인하여 이미 상당 부분의 실질이자는 마이너스로 달려가고 있어서 따라서 은행권 입장에서 충분한 자금을 예금을 통하여 확보하기도 어렵다. 게다가 국제 경제가 아직도 오리무중인 상태에서 베트남 로칼 은행이 자본 확충을 시도하기에도 어려움이 많다. 즉 공급을 늘릴 수 있는 방법이 상당히 제한적이다. 이러한 관계로 인하여 베트남 은행권 연간 목표 대출 증가액 25%이었으나 5월말 현재까지 8% 수준 증가에 그쳤다.
상당히 흥미로운 것은 그럼에도 불구하고 증가 부분의 50%가 부동산 분야로 집중되어 현재까지 총 192 trillion VND이 부동산 분야에서 대출 증가하였다는 점이다. 09년 연간 부동산 대출 증가액이 219 Trillion VND 이었으며 08년에는 161Trillion VND이 증가된 바 있는데 이에 비하여 최근 5개월간의 부동산 대상 대출액이 급증한 것이다. 전체 부동산 대출 증가액 중에서 호치민시가 47.3%를 차지하였으며 하노이 16.7%, 기타 지역 36% 차지하였다.
일면에서 본다면 현재 금리 상태에서 부동산 분야를 제외하고 생산 분야에서 20% 이상의 수익성을 확보하고 이자를 지불할 능력이 없다는 것을 반증하는 것이기도 한데 결국 부동산 분야에 돈이 많이 풀려져 있다는 이야기가 된다. 그러면 지금 부동산 시장은 활기 넘쳐야 하는데 현재 시장은 변화가 없이 조용하다.
중국의 사례에서 그 요인을 감안해 볼 수 있을 듯 하다. 중국이 작년에 부양책으로 공헌한 내용 중에서 정부가 주도하는 엄청난 건설 사업이 시작되었으며 작년에 실제 집행된 금액은 그 중에서 30% 수준으로 알려져 있다. 그런데 토목 공사가 다 그러하듯이 첫해보다 둘째해의 투입액이 당연히 훨씬 크게 된다. 금년 예상되는 집행액은 이에 따라서 작년 집행액의 2배 수준으로 예상되고 있다. 이러한 집행에 있어서 지방 정부와 건설업자가 은행권의 대출을 통하여 집행을 한다. 최근 중국 정부가 부동산을 규제할 목적으로 부동산 관련 대출을 억제한 바가 있는데 이러한 억제책이 엄청난 힘을 발휘하게 된 사유가 바로 여기에 있다.
즉 민간 건설 부분과 공공 건설 부분이 돈을 가지고 서로 경합을 벌이는 상황이 발생했으며 은행권이 당연히 안정적인 공공 건설 부분에 더욱 많은 대출을 내어 주며 민간 건설 부분의 자금이 씨가 마르는 상황이 전개되고 있는 것이다.
돈의 수요를 조절하는 방법으로 많은 정부가 산업 분야별 규제를 활용한다.
이러한 방법은 해당 산업 분야의 성장을 조절하는 방식인데 역으로 가장 손쉽게 경제성장율을 만들수 있는 분야가 부동산 분야이다. 인구가 한정되어 있지 않은 상황에서 규제의 완화는 아주 쉽게 유동 자금을 부동산 분야로 유도하고 부동산 경기에 기반한 경제 성장이 시작된다.
정책 입안자들에게 아주 매혹적인 유혹이 바로 이 분야이다. 과열된 부동산 경기는 결국 서민의 주택 문제로 이어지고 다음 정권에 이르러서 다시 과열된 부동산을 잡는 정책이 발효되고 경제 성장률은 감소한다. 결국 뒷감당은 다음 정권이 하니 현재 정권의 정책 입안자 입장에서 가장 쉽게 활용하던 경기 부양책이다.
베트남의 정권은 주요 인력은 바뀔지언정 정권 교체라는 말은 적합치 않는 국가이다. 그러나 차세대에게 부담으로 나타날 부동산 중심의 경제 성장을 지속하지는 못할 것이며 그리 하면 안된다. 결국 부동산으로 유입되는 자금을 일정 수준 억제하여 제조 분야로 유도해야 하는데 이러한 노력이 결과를 가져오는데 상당한 시간을 소요한다는 점이 문제이다.
베트남 정부 역시 작년에 시작된 상당수의 공공 프로젝트들이 진행되고 있다. 민간 건설 부분에서 돈을 구하려면 보이지도 않았는데 돈이 부동산 분야에 풀렸다는 것은 상당 부분 바로 이러한 공공 부분으로의 투입으로 해석된다.
부동산 분야에 많은 돈이 흘러 들어간 것은 엄연한 수치이고 정부 입장에서 대출 방향을 조정할 때 당연히 부동산 개발 관련 대출을 더욱 더 억제하고 수출 산업에 대한 대출을 늘리려 노력할 것이다. 이러한 과정에서 사실 민간 건축 부분의 자금난이 더욱 커질 가능성도 농후하다.
작년과 달리 정부가 자체 재정보다 외부 자금을 활용하는 것으로 보이는 수치들은 재정 현황에서도 나타난다. 5월까지 재정 수입은 177 trillion VND으로 연 목표 대비하여 38.3%를 달성하였다. 월 8% 수준을 달성한다고 따진다면 그리 부족한 수치는 아니다. 그러나 재정 지출은 금액으로는 197 trillion VND이나 연 목표 대비하여는 33.8% 달성에 그치었다. 즉 원래 계획 보다는 적게 사용하고 있다는 것이다. 그것도 거진 한달치나 적게 사용하였다.
결론적으로 현재 시중에 돈이 적게 풀려 있고 풀려 있는 돈도 민간 건설 부분으로 흘러가지 못하는 상황이다. 당분간 이러한 현상은 정부의 정책 의지나 돈의 자연적인 흐름상에 풀리지 않을 전망이며 그 동안 현금 흐름의 어려움을 느껴왔던 개발 사업자 입장에서 최근 금리 인상은 재앙으로 다가올 것이다. 개인 투자자 입장에서도 임대 소득에 비하여 금리 지출이 급증하는 상황이 다가 올 것이며 이에 대한 매물도 출회될 전망이다. 현재 대외적인 금리가 14.5%라고 그나마 다행이라고 생각하지 말자. 위의 금리는 정부의 정책에 따라 은행권이 처음 책정 금리이며 해당 금리는 3개월 이후에 변동된다. 그리고 변동 금리는 당연히 시중 금리이다.
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단기 부동산 경기 동향
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요즘 낮에 여우비가 많이 내리는 것 같다. 필자의 기억이 맞다면 햇볕이 나는 속에 내리는 가랑비가 여우비로 기억하는데 한국의 여우비와 달리 베트남의 여우비는 완전 샤워하는 분위기이다.
한동안 비가 내리지 않아서 베트남 전역에 걸쳐서 가뭄으로 인한 수력발전 전기 부족과 농작물 피해가 예상되던 차에 드디어 우기를 만나서 비가 내려주니 참 다행스러운 일이다. 베트남 경제도 이러하듯이 비를 만나서 풀려 나가면 좋을 것이나 아직까지 위험 요소는 지속되고 있다.
그리스를 출발한 위기는 포르투갈로 그리고 이미 스페인까지 위협하고 있다. 게다가 최근에는 다시금 헝가리와 이태리가 이러한 위기의 중심부로 이동하기 시작했다. 비교적 유로권에서 영향력이 큰 이태리의 국가 부채가 이미 GDP의 117% 수준이며 금년 외채 발행 예정액 2410억 유로에서 1700억 유로가 과거 부채에 대한 상환을 위한 외채 발행이다. 최근 들어 유럽중앙은행의 안정화 기금 7500억 유로가 결정되었음에도 불구하고 이태리의 국채 수익률과 CDS는 급격하게 상승 중이다.
최근 유럽 위기에 추가하여 국제 경기를 어둡게 하는 정책 결정이 이루어 졌다. 바로 중국의 부동산 경기 억제 정책이다. 중국 정부가 이번 부동산 규제 조치를 취하게 된 것은 지난해말 이후 급격하게 나타난 부동산 가격 상승과 이에 대한 중국 일반 시민들의 자괴감 증가에서 비롯되었다. 다가구 소유 억제 정책과 대출 억제 정책이 1차적으로 나왔으며 추가적으로 소유세 관련하여 중과세 정책이 지속적으로 논의되고 있다. 시장은 얼어 붙었고 발표 전에 비하여 거래 아파트 수치는 40%가 감소하였다.
중국의 경제는 이미 전세계 2위권으로 단순한 생산기지로서의 역할을 뛰어 넘고 전세계 3~4위의 소비국가로 전환하고 있다. 지난 5월 북경으로부터 시작된 부동산 경기 억제 정책에 따라 중국의 GDP 성장율이 기존 10.5%에서 9.5%로 억제될 것으로 예측되는 가운데 국제 경제로의 영향 전달이 시작될 전망이다. 이미 중국 내 철강 가격은 조치 발표 이후 7.4%가 감소하였으며 주식시장은 19.4%가 내려 앉았다.
부동산 경기와 국가의 경제 정책은 아주 밀접한 관계를 가진다.
지난 번 아파트 Chasm현상에 대하여 논의한 후에 호치민 아파트 매입에 대하여 문의가 늘고 있다. 결론적으로 말한다면 단기적으로 아파트 가격이 폭등할 가능성은 거의 전무하다고 말하여도 무리는 없을 것으로 보이며 꺼꾸로 추가적인 하락은 가능성이 열려 있다고 말할 수 있다.
기업체들의 매수가 증가할 것이라는 의견이 대두되기도 하는데 사실 이러한 기업체의 자체 사용용 매입은 그 규모도 한정되어 있고 매입 자체도 현금 흐름 상에서 매력도가 상당히 떨어진다. 게다가 직원들의 복지문제에 있어서도 비용상의 절약만이 강조되고 개개인의 Privacy에 대하여는 개념이 부족한 것으로 보인다.
일단 부동산 경기에 있어서 베트남의 현재 금리 상태가 단기간 내로 해결되기는 어려우며 이에 따라 부동산 이론 가치 하락은 피할 수 없는 것이다. 부동산의 가치는 이론적으로 분명히 해당 부동산이 파생하는 현금 흐름의 현재 가치이다. 현금 흐름의 현재가치는 금리가 분모이다. 즉 금리가 상승하면 당연히 부동산의 미래 현금 가치의 현재 가치는 하락하게 된다. 즉 금리가 낮아지면 부동산 가격은 올라야 하고 금리가 높아지면 부동산 가격은 내려가야 이론상 정상이다.
시중 대출 금리는 돈의 공급과 수요에 따라 나타나는 돈의 가격이다. 따라서 대출 금리가 내려가려면 돈의 공급이 늘거나 수요가 감소되어야 한다.
돈의 공급을 늘리는 방법은 정부가 통화량을 늘려주는 방법과 은행권이 시중의 유동 자금을 예금으로 받거나 직접 자본을 늘려서 이를 기반하여 대출을 통한 돈의 공급을 늘려주는 방법이 있다.
수요를 줄이는 방법은 되려 간단하다. 돈이 필요 없도록 하면 되니 경기를 죽이면 된다. 물론 누구도 경기를 죽이는 것을 원하지 않을 법하지만 필요에 따라서 경제에 기여도가 적은 경기 분야를 죽이는 방식은 사용된다.
베트남에서 통화량을 급하게 늘려서 돈의 가격, 즉 금리를 내리는 방안은 이미 상당부분 상승한 물가 수준에 막혀서 추진이 불가능하다. 내년 1월 전당대회를 앞두고 있는 정부 입장에서 가장 중요한 과제 중의 하나가 물가 안정이다. 현재 이미 물가는 1년전 대비하여 9%대를 넘어서 있으며 하반기 물가 역시 고금리와 동화 가치 하락에 따라 쉽게 안정화되지는 않을 전망이다.
정책적으로 제한된 예금 금리와 상승중인 물가로 인하여 이미 상당 부분의 실질이자는 마이너스로 달려가고 있어서 따라서 은행권 입장에서 충분한 자금을 예금을 통하여 확보하기도 어렵다. 게다가 국제 경제가 아직도 오리무중인 상태에서 베트남 로칼 은행이 자본 확충을 시도하기에도 어려움이 많다. 즉 공급을 늘릴 수 있는 방법이 상당히 제한적이다. 이러한 관계로 인하여 베트남 은행권 연간 목표 대출 증가액 25%이었으나 5월말 현재까지 8% 수준 증가에 그쳤다.
상당히 흥미로운 것은 그럼에도 불구하고 증가 부분의 50%가 부동산 분야로 집중되어 현재까지 총 192 trillion VND이 부동산 분야에서 대출 증가하였다는 점이다. 09년 연간 부동산 대출 증가액이 219 Trillion VND 이었으며 08년에는 161Trillion VND이 증가된 바 있는데 이에 비하여 최근 5개월간의 부동산 대상 대출액이 급증한 것이다. 전체 부동산 대출 증가액 중에서 호치민시가 47.3%를 차지하였으며 하노이 16.7%, 기타 지역 36% 차지하였다.
일면에서 본다면 현재 금리 상태에서 부동산 분야를 제외하고 생산 분야에서 20% 이상의 수익성을 확보하고 이자를 지불할 능력이 없다는 것을 반증하는 것이기도 한데 결국 부동산 분야에 돈이 많이 풀려져 있다는 이야기가 된다. 그러면 지금 부동산 시장은 활기 넘쳐야 하는데 현재 시장은 변화가 없이 조용하다.
중국의 사례에서 그 요인을 감안해 볼 수 있을 듯 하다. 중국이 작년에 부양책으로 공헌한 내용 중에서 정부가 주도하는 엄청난 건설 사업이 시작되었으며 작년에 실제 집행된 금액은 그 중에서 30% 수준으로 알려져 있다. 그런데 토목 공사가 다 그러하듯이 첫해보다 둘째해의 투입액이 당연히 훨씬 크게 된다. 금년 예상되는 집행액은 이에 따라서 작년 집행액의 2배 수준으로 예상되고 있다. 이러한 집행에 있어서 지방 정부와 건설업자가 은행권의 대출을 통하여 집행을 한다. 최근 중국 정부가 부동산을 규제할 목적으로 부동산 관련 대출을 억제한 바가 있는데 이러한 억제책이 엄청난 힘을 발휘하게 된 사유가 바로 여기에 있다.
즉 민간 건설 부분과 공공 건설 부분이 돈을 가지고 서로 경합을 벌이는 상황이 발생했으며 은행권이 당연히 안정적인 공공 건설 부분에 더욱 많은 대출을 내어 주며 민간 건설 부분의 자금이 씨가 마르는 상황이 전개되고 있는 것이다.
돈의 수요를 조절하는 방법으로 많은 정부가 산업 분야별 규제를 활용한다.
이러한 방법은 해당 산업 분야의 성장을 조절하는 방식인데 역으로 가장 손쉽게 경제성장율을 만들수 있는 분야가 부동산 분야이다. 인구가 한정되어 있지 않은 상황에서 규제의 완화는 아주 쉽게 유동 자금을 부동산 분야로 유도하고 부동산 경기에 기반한 경제 성장이 시작된다.
정책 입안자들에게 아주 매혹적인 유혹이 바로 이 분야이다. 과열된 부동산 경기는 결국 서민의 주택 문제로 이어지고 다음 정권에 이르러서 다시 과열된 부동산을 잡는 정책이 발효되고 경제 성장률은 감소한다. 결국 뒷감당은 다음 정권이 하니 현재 정권의 정책 입안자 입장에서 가장 쉽게 활용하던 경기 부양책이다.
베트남의 정권은 주요 인력은 바뀔지언정 정권 교체라는 말은 적합치 않는 국가이다. 그러나 차세대에게 부담으로 나타날 부동산 중심의 경제 성장을 지속하지는 못할 것이며 그리 하면 안된다. 결국 부동산으로 유입되는 자금을 일정 수준 억제하여 제조 분야로 유도해야 하는데 이러한 노력이 결과를 가져오는데 상당한 시간을 소요한다는 점이 문제이다.
베트남 정부 역시 작년에 시작된 상당수의 공공 프로젝트들이 진행되고 있다. 민간 건설 부분에서 돈을 구하려면 보이지도 않았는데 돈이 부동산 분야에 풀렸다는 것은 상당 부분 바로 이러한 공공 부분으로의 투입으로 해석된다.
부동산 분야에 많은 돈이 흘러 들어간 것은 엄연한 수치이고 정부 입장에서 대출 방향을 조정할 때 당연히 부동산 개발 관련 대출을 더욱 더 억제하고 수출 산업에 대한 대출을 늘리려 노력할 것이다. 이러한 과정에서 사실 민간 건축 부분의 자금난이 더욱 커질 가능성도 농후하다.
작년과 달리 정부가 자체 재정보다 외부 자금을 활용하는 것으로 보이는 수치들은 재정 현황에서도 나타난다. 5월까지 재정 수입은 177 trillion VND으로 연 목표 대비하여 38.3%를 달성하였다. 월 8% 수준을 달성한다고 따진다면 그리 부족한 수치는 아니다. 그러나 재정 지출은 금액으로는 197 trillion VND이나 연 목표 대비하여는 33.8% 달성에 그치었다. 즉 원래 계획 보다는 적게 사용하고 있다는 것이다. 그것도 거진 한달치나 적게 사용하였다.
결론적으로 현재 시중에 돈이 적게 풀려 있고 풀려 있는 돈도 민간 건설 부분으로 흘러가지 못하는 상황이다. 당분간 이러한 현상은 정부의 정책 의지나 돈의 자연적인 흐름상에 풀리지 않을 전망이며 그 동안 현금 흐름의 어려움을 느껴왔던 개발 사업자 입장에서 최근 금리 인상은 재앙으로 다가올 것이다. 개인 투자자 입장에서도 임대 소득에 비하여 금리 지출이 급증하는 상황이 다가 올 것이며 이에 대한 매물도 출회될 전망이다. 현재 대외적인 금리가 14.5%라고 그나마 다행이라고 생각하지 말자. 위의 금리는 정부의 정책에 따라 은행권이 처음 책정 금리이며 해당 금리는 3개월 이후에 변동된다. 그리고 변동 금리는 당연히 시중 금리이다.
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